나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13131 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 734 청구아파트 109동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방학3동 주민센터' 남서측 인근에 위치한 아파트로, 주위환경은 주변에 아파트단지가 소재하고 있는 아파트지대로 본건 소재 아파트 단지 인근 으로 신학초, 초당초, 선덕중, 선덕고 등 교육시설 및 쌍문근린공원 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 중 1층 106호로서, 외벽: 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 차량출입이 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.). 기호2: 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.). 기호3: 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.). 기호4: 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.). 기호5: 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13131 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 도봉구 쌍문동 734

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

443,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 33.64㎡ (약 10.18평)

건물면적: 72.21㎡ (약 21.84평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

(OOOOOOOOO

2.9. 아파트 정보

아파트명: 쌍문역시티프라디움

사용승인일: 2021년 10월 21일

총 세대수: 112세대

건물 층수: 14층 중 1층 (건물 구조상) / (쌍문역시티프라디움 일반 정보상 최고 7층)

총 동수: 2동 (쌍문역시티프라디움 일반 정보상)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '방학3동 주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지가 밀집한 아파트 지대로 형성되어 있으며, 신학초, 초당초, 선덕중, 선덕고 등 다수의 교육시설과 쌍문근린공원이 인접해 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

본건 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(김용도) 후 주식회사파인솔루션대부의 근저당(596,700,000원)이 말소기준권리이며, 이후 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당부채권질권설정(596,700,000원)이 있었습니다. 또한, 주식회사파인솔루션대부의 임의경매 개시결정(546,658,031원) 등기가 존재합니다.

매각으로 인해 모든 등기 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 지상권에 대한 언급은 없으나, 일반적인 권리 소멸 원칙에 따라 지상권 등은 말소되지 않을 수 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관련 상세 내역은 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 반환 채무 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 지역은 주거 중심의 상권으로, 주변 아파트 단지들의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 생활 편의시설들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 신학초, 초당초, 선덕중, 선덕고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 쌍문근린공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

* 건축물 상태: 2021년 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 층수 이견: 건물 구조상 14층으로 기재되어 있으나, 쌍문역시티프라디움의 일반적인 정보상 최고층수가 7층으로 상이하여 실제 건물 층수에 대한 확인이 필요합니다.

* 동 번호 불일치: 주소지에 '109동'으로 기재되어 있으나, 쌍문역시티프라디움은 통상 2개 동으로 구성되어 있어 동 번호에 대한 혼란이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보 미상: 임대차 내역 및 임차인의 보증금, 차임이 미상으로, 추후 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁에 대한 대비가 필요합니다.

* 법적 제한: 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 구체적인 개발 또는 이용 행위 시 관할 관청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축 아파트로, 양호한 입지조건과 비교적 최신 건축 연도를 자랑합니다. 주변으로 학교와 공원이 인접해 있어 정주 여건이 우수합니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 감정가보다 높은 점, 임차인 정보 미상, 건축물 층수 및 동 번호에 대한 이견, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용이 적게 소요될 가능성이 높습니다.

* 입지: 서울 도심 접근성이 좋고, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 있습니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가가 시장 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 통한 높은 수익률 달성이 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 443,000,000원입니다. 현재 유사 면적 및 신축급 아파트의 시장 시세는 대략 700,000,000원에서 800,000,000원 사이로 파악됩니다.

감정가와 시장 시세 간의 상당한 격차를 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 조사 결과를 반영하여, 감정가의 약 110%~120% 수준인 490,000,000원에서 530,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 투자 수익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.