나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13270 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목역(지하철7호선)' 남서측 인근에 위치하는 도시형생활주택(원룸형)으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(면목역.7호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2013.10.15일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용중 임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(도시형생활주택원룸형) 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 약6m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(면목생활권), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건 현장조사일(2025년 9월23일) 당시 건물 입구에 관리비독촉대장이 부착되어 있는바 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13270 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 7층 703호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축 연도: 2013년 10월 15일 사용승인

토지 면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

건물 면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

감정가: 95,000,000원

1.3. 입지 조건

1.4. 주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 지하철 7호선 면목역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 면목역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지는 서측 및 남측으로 약 6m 내외 도로와 접하고 있습니다.

1.5. 건물 구조 및 설비

본 건물은 2013년 10월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물입니다.

해당 물건은 7층에 위치한 703호이며, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

난방 설비, 위생 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)에 속합니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.7. 권리 분석

1.8. 말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 2022년 6월 15일 접수된 한국캐피탈의 가압류 (갑5)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.9. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인 김민정 씨의 주택임차권 (을3, 2024년 4월 5일 접수)이 존재합니다.

김민정 씨는 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 2022년 3월 2일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

물건 명세서상, 김민정 씨의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

정확한 임대 관계는 미상이나, 임차인 현황에 한국주택금융공사 역시 동일한 보증금(130,000,000원)으로 등재되어 있어, 관련 사항 확인이 필요합니다.

1.10. 특이사항 및 주의사항

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

현장 조사 당시 건물 입구에 관리비 독촉장이 부착되어 있었으므로, 미납 관리비 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.11. 상권 분석

1.12. 주변 상업 시설

해당 물건은 면목역 인근의 주거지대에 위치하며, 건물 자체 및 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

역세권의 특성상 유동인구가 존재하며, 원룸형 주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.13. 생활 정보

1.14. 주변 편의 시설

주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

인근에 혐오시설에 대한 별도 보고는 없습니다.

1.15. 잠재적 리스크

1.16. 임차 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김민정 씨의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다.

해당 금액은 현재 감정가 95,000,000원보다 높으므로, 인수 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

매각 시 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 부담해야 합니다.

1.17. 미납 관리비 문제

건물 입구에 부착된 관리비 독촉장으로 인해 미납 관리비 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

전유 부분과 공용 부분 관리비의 성격을 구분하여 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

1.18. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 하는 등 제한 사항이 있습니다.

1.19. 종합 의견

1.20. 시장 가치와 위험 요소

본건은 면목역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 7호선 이용이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 130,000,000원의 보증금 인수 가능성은 본건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

이는 현재 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 발생할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 예상 인수 비용을 포함한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

1.21. 투자 포인트

1.22. 역세권 입지

지하철 7호선 면목역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.23. 소형 주거 상품

14. 43㎡ (약 4.37평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 상품입니다.

1.24. 예상 입찰가

1.25. 시세 및 권리 관계 분석 기반 예상가

최근 실거래가 데이터 (JSON 정보)를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 19.68㎡ (약 6평)가 약 2.59억원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건의 면적 (14.43㎡)에 대입하면, 순수 시세는 약 1.9억원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인 김민정 씨의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

따라서, 실질적인 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

이러한 높은 인수 위험을 고려하여, 보수적인 관점에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가 95,000,000원은 인수 보증금을 감안할 때 매우 높은 수준입니다.

1.26. 최종 제안 입찰가

총 투자 비용을 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 위험 부담을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 70,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이는 시장 가치 추정치(약 1.9억원)에서 예상 인수 보증금(1.3억원)을 제외한 순수 자산 가치(약 0.6억원)에 경매 위험 프리미엄 등을 감안한 금액입니다.

입찰 전 인수 보증금의 실제 변제 가능성 및 미납 관리비 내역을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.