나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52046 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 및 학교 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 101호로서, (사용승인일: 2023.08.28) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 "안경점"으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현장조사일 현재 '근린생활시설 및 업무시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 38m, 북동측으로 노폭 약9m, 남동측으로 노폭 약 14m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도가 "일반음식점"으로 기재되어 있으나, 현장조사일 현재 "안경점"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "주식회사 비전핸드"임.

물건 비고

집합건축물대장상 "일반음식점"이나, 현황상 "안경점"으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52046 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층101호 (도로명: 서울특별시 송파구 위례서로 240)

용도: 근린상가 (현황: 안경점, 공부상: 일반음식점)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 1층 101호 (사용승인일: 2023.08.28)

감정가: 1,210,000,000원

토지 면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 지도농업협동조합

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울거원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원, 학교 등이 형성되어 있어 주위 환경은 양호함.

교통 상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

도로 상태: 본건은 북서측 약 38m, 북동측 약 9m, 남동측 약 14m 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 지도농업협동조합 근저당권 (2024.06.28 접수, 1,118,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4: 주식회사더블유아이앤디그룹 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5: 주식회사비전핸드 소유권이전

* 을1: 지도농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 갑6: 지도농업협동조합 임의경매개시결정 (본건 경매)

* 갑7: 익산세무서장 압류

* 갑8: 송파구(서울특별시) 압류

모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음 (다만, 지상권 등 등기부상 명시되지 않은 권리가 존재할 가능성은 항상 열어두어야 함)

임차인 현황:

* 임차인: 곽

보증금: 50,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-18

확정일자: 2025-06-18

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편임. "서울거원초등학교" 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구도 기대할 수 있음.

업종 현황: 현재 "안경점"으로 이용 중이며, 집합건축물대장상에는 "일반음식점"으로 등록되어 있어 업종 전환 가능성이 있음. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 아파트 단지 및 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주요 시설: 서울거원초등학교, 공원 등이 인근에 위치하여 교육 및 여가 활동에 유리함.

교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 이동이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

업종 불일치: 건축물대장상 용도는 "일반음식점"이나, 실제 이용 현황은 "안경점"으로, 향후 용도 변경이나 원상복구 문제 발생 가능성이 있음.

토지이용계획: 대로1류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접하나, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래허가구역(아파트 용도 부지, 외국인 등) 등 다수의 도시계획 및 규제사항이 존재함. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있음.

임대차 현황: 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

건물 신축 연도: 2023년 8월 28일 사용승인되어 비교적 신축 건물임. 신축 건물임에도 불구하고 경매로 나온 이유에 대한 파악이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 아피체 건물 내 근린상가 호실로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 입지 조건 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

주변 아파트 단지를 배후로 하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이(일반음식점 vs 안경점)는 향후 관리 및 이용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 예정이며, 현황 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 용도 변경이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 8월 사용승인된 신축 상가로, 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능함.

양호한 입지: 초등학교 인근, 아파트 밀집 지역으로 배후 수요 확보 가능.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인 없음.

향후 가치 상승 기대: 송파구 거여동 지역 개발 가능성과 함께 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,210,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 진행 상황, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 관리비 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 경매 시장의 경쟁률과 법원의 진행 상황 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 시세 조사 및 추가적인 현장 확인 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 결정되는 경우가 많으나, 물건별 특성에 따라 달라집니다. 따라서, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.