나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2965 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 270-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "서울답십리초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 " 답십리역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 3미터 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2016-05-27)(절대보호구역), 교육 환경보호구역(2019-05-29)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대보호구역), 대 공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 재정비촉진지구, 과밀억제권역임. 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층/지상 2층 건물로서, (사용승인일: 1990.08.28) 외 벽: 벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설, 급·배수시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 위반건축물(옥상, 공부상 면적 7㎡)이 소재함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 일반건축물대장(갑) 상 위반건축물표기(옥상 시멘트블록/새시 7㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 270-9번지에 소재하는 단독주택입니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

본 건은 서울답십리초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

건축물대장 상 건물 주요 구조는 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층/지상 2층으로, 사용승인일은 1990년 8월 28일입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형이며, 현재 단독주택 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 3미터 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

1.2. 감정가

총 감정가는 802,818,000원입니다.

1.3. 면적

토지 면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)

건물 면적: 177.12㎡ (약 53.58평)

건물 제시외 면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

건축물대장 상 대지 면적: 106.1㎡ (이는 감정가 산정 시 사용된 119.00㎡와 차이가 있습니다.)

1.4. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2965 (1)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 박OO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 명시된 내용 없음 (물건명세서 상 지상권 개요 표기되었으나 상세 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "서울답십리초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 진입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(절대보호구역, 상대보호구역), 항공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (입찰 시점 및 낙찰자 자격에 따라 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 상 소유권이전(상속)을 통해 박상태 외 3명에게 소유권이 이전되었습니다.

* 건물 등기부 상 소유권보존 후 동일하게 소유권이전(상속)이 이루어졌습니다.

* 말소기준권리: 2025년 9월 10일 접수된 박상태 명의의 임의경매개시결정 (채권금액 128,520,000원)입니다.

* 이 임의경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 계형봉

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2014-06-16

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 권혁일

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-23

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리는 2025년 9월 10일자 임의경매개시결정입니다.

* 대항력 있는 임차인(권혁일, 계형봉)이 존재합니다. '대항력 있음'은 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수할 수 있음을 의미할 수 있으나, 본 경매에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 보증금 관련하여 추가 부담이 없을 수 있습니다. 다만, 권리분석 및 임차인과의 명확한 소통을 통해 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 일반건축물대장 상 위반건축물(옥상 시멘트블록/새시 7㎡)이 존재하며, 이에 대한 처리 방안 및 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 주변의 다세대 주택 매매 정보를 포함하고 있으며, 주요 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 주함해븐빌1동2동 (2014년 건축, 전용면적 57.69㎡): 2026년 5월 8일 65,000만원에 거래 (약 1126만원/㎡)

* 명품가A,B,C동 (2014년 건축, 전용면적 49.99㎡): 2026년 5월 3일 42,000만원에 거래 (약 840만원/㎡)

* 두리빌라(A,B동) (2003년 건축, 전용면적 75.06㎡): 2026년 7월 11일 43,500만원에 거래 (약 580만원/㎡)

본 물건은 단독주택으로, 주변 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다. 본 물건의 감정가 802,818,000원은 119㎡의 토지 면적과 177.12㎡의 건물 면적을 고려할 때, 해당 지역의 재정비촉진지구 지정 및 개발 가능성을 감안한 가격으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 서울답십리초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 답십리역(5호선)이 근거리에 있어 지하철 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행됩니다.

* 주변 환경: 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

옥상에 시멘트블록 및 새시로 된 약 7㎡ 면적의 위반건축물이 존재합니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 조치 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인(계형봉, 권혁일)이 '대항력 있음'으로 등재되어 있습니다. 특히 권혁일 임차인은 150,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 전입일자와 확정일자가 확인됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 보증금을 인수하거나 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 우선 변제될 수 있도록 해야 합니다. 이는 명확한 법률 검토가 필요한 부분입니다.

5.3. 공유물분할 경매 특성

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 공유자가 관련되어 있어 경매 절차 진행이나 명도 과정에서 일반 경매보다 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

5.4. 토지 개발 관련 제한

재정비촉진지구, 도시환경정비사업구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 해당 구역의 관련 법규 및 규제에 따라 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 단독주택으로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 답십리역 인근이라는 교통의 편리성과 주택가로서의 입지적 장점도 있습니다. 다만, 위반건축물 존재, 대항력 있는 임차인(특히 높은 보증금의 임차인)의 존재, 공유물분할 경매라는 특수성 등 고려해야 할 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리 및 비용을 정확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 장기적인 개발 및 가치 상승 기대

* 답십리역(5호선) 인근의 우수한 교통 접근성

* 단독주택으로서 토지 이용의 유연성 확보 가능성

* 주택가로서 안정적인 배후 수요 확보

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 802,818,000원입니다.

대항력 있는 임차인 권혁일 씨의 보증금 150,000,000원이 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 낙찰자의 추가 부담이 없을 수 있다는 긍정적 신호이나, 이에 대한 법률적 확약은 반드시 필요합니다.

위반건축물 존재, 공유물분할 경매라는 점 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

재정비촉진지구의 잠재력과 역세권 입지를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 경쟁이 예상됩니다.

종합적으로 판단할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 750,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 93.4% 수준이며, 리스크 요인들을 반영한 신중한 접근입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 임차인 관련 명확한 권리관계 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.