나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51910 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1004호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 근거리에 지하철
3호선 ""녹번역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내
제10층 제1004호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템창호, PVC 창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 난방 및 시스템에어컨설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51910 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1004호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설)

감정가: 804,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역

주의사항: 교육연구 및 복지시설로 이용중임

2.

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 3호선 "녹번역"이 근거리에 소재하여 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.

* 도로: 물건지 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 10일 접수된 안강농업협동조합의 근저당권 (을4, 468,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지윤

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 7월 2일

* 배당신고일자: 2025년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 임차인 김지윤은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

2.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 다양한 주거시설(아파트, 다세대, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 업종 적합성: 본건은 '노유자시설(노인복지시설)'로 이용 중이나, '교육연구및복지시설', '제2종근린생활시설' 등으로 복합 이용이 가능하여 다용도 활용이 기대됩니다.

2.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원 등 종합병원이 소재하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 단지 북쪽으로 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 한해 허가가 필요할 수 있습니다 (기간: 2025.8.26 - 2026.8.25). 이는 집합건물의 경우 통상적으로 적용되지 않을 수 있으나, 매수 시점에 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 매각 절차에 변동 가능성이 있습니다. (참조: 서울서부지방법원 2025타경2114)

* 용도지역 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 신축 시 건물 높이 제한 등 건축 규제가 적용될 수 있습니다. (단, 현 건축물은 12층 규모로, 사용 승인 당시의 법규가 적용될 것으로 보입니다.)

* 혐오시설: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 대규모 공동주택, 상가, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 내 구분건물로, 현재 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중에 있습니다. 지하철 3호선 녹번역 역세권에 자리하고 있으며, 주변에 공원, 관공서, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 중복 경매 사건 존재 등은 투찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행에 어려움이 예상되지 않습니다.

* 다목적 활용 가능성: 노인복지시설 외에도 교육연구시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용하여 부가 수익 창출이 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 단지 인근 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 804,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 현장 조사, 유사 물건의 최근 시세, 향후 활용 가치 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토되지만, 본건은 권리상 부담이 없고 명도 또한 용이할 것으로 예상되므로, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 심도 있는 시세 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.