나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12079 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역 등이 소재하고 있어 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

RC 및 벽식구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2019. 11. 27) 외 벽 : 인조석 붙임 및 징크판넬 등 마감 창 호 : PVC창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 폭 약 3미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리 지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대,지정기간: 2025.8.26.∼ 2026.8.25.), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계 미상임. 기 타 : 본건 건물은 승강기 운행 정지 등 공용부분 관리 부실한 상태임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12079(1) 부동산강제경매 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12079 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제4층 제401호

물건종별: 다세대주택

건축연도: 2019년

감정가: 215,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신월초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 장방형의 토지로, 남측으로 폭 약 3미터의 도로와 접해 있습니다. 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 소유권보존(2019.12.06.)에 이어 소유권이전(2022.01.17.)이 있으며, 이후 압류(2023.05.11.) 및 강제경매 개시결정(2025.09.12.)이 등기되었습니다. 압류 등기가 말소기준권리입니다.

총 말소기준권리 포함 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이용림)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-27

확정일자: 2021-12-03

배당신고일자: 2024-01-11

대항력: 없음

비고: 임차인 이용림은 임차권 등기가 되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 다만, 물건명세서상 지상권 개요는 비어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 거래 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 건축된 19.98㎡(약 6.04평)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 건축 연도 및 면적이 유사한 사례로, 이를 통해 본건의 시세 추정에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

신월초등학교가 인근에 위치하며, 화곡역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 가까워 교통 및 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 상태

본건 건물은 승강기 운행이 정지된 상태이며, 공용부분의 관리 상태가 전반적으로 부실한 것으로 파악됩니다. 이는 향후 매수인의 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 및 권리 관계

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이기도 하며, 임차인의 보증금(245,000,000원)과 채권자의 경매 신청 채권액(245,000,000원)이 일치합니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 매각 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다. HUG가 임차권등기 말소 조건으로 매각을 진행하는 점은 긍정적이나, 관련 절차 및 조건의 이행 여부를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 관리 문제

승강기 미운행 및 공용부분 관리 부실은 추가적인 수리 비용 발생 및 거주 편의 저하를 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매각 시 외국인 등의 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공항 관련 구역 지정

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 승강기 미운행 및 공용부분 관리 부실과 같은 하자, 그리고 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계 및 조건은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 매각 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력이 없다고 판단되지만, 보증금 액수와 채권액 일치, 그리고 HUG의 이중적 지위로 인한 잠재적 불확실성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공).

* 서울 강서구 화곡동의 입지로 지하철 5호선 역세권 접근성 보유.

* 권리 관계 및 관리 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다. 유사 면적 및 연도의 최근 실거래 사례(216,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다. 하지만 승강기 미운행, 공용부분 관리 부실, 그리고 HUG 관련 복잡한 권리 분석 사항들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 관련 조건이 매수자에게 유리하게 해석될 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 195,000,000원 수준으로 산정합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가 확인 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.