나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12083 [1] 서울특별시 양천구 신월동 411-10 연우넥스트 제103동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 노폭 약 6m내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2023-06-29) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 411-10 연우넥스트 제103동 제3층 제302호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12083 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

건물 면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, 주변에는 신강초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통입니다.

3. 권리분석

본건은 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(2025타경12083)입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권 보존 및 이전 등기: 김장수, 이은미 (매각으로 소멸)

- 주택임차권: 김태학 (을8, 보증금 262,000,000원) - 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있으나, 상세 내용은 '주의사항' 참조 필요.

- 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 말소기준권리)

- 가압류: 주택도시보증공사 (갑4, 말소 예정)

특이사항으로는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 되어 있으며, 인수 조건 변경 및 공동 담보 물건입니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 고센아트빌(91-2): 2016년 준공, 29.88㎡, 2026년 7월 1일 210,000,000원에 거래. (평당 약 23,230,000원)

- 진영이례맨션B(457-8): 2003년 준공, 57.74㎡, 2026년 7월 2일 245,000,000원에 거래. (평당 약 14,024,000원)

- 우일빌라(44-21): 1988년 준공, 41.18㎡, 2026년 7월 2일 140,000,000원에 거래. (평당 약 11,236,000원)

본건은 2017년에 준공된 연우넥스트 103동 302호로, 건물 면적 49.22㎡ (약 14.89평)입니다.

최근 거래된 고센아트빌(29.88㎡, 2016년 준공)의 거래가액 210,000,000원 (평당 약 23,230,000원)과 비교 시, 본건의 감정가 320,000,000원 (평당 약 21,490,000원)은 해당 지역의 신축급 다세대 주택 시세와 유사하거나 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

진영이례맨션B와 우일빌라의 경우 준공 연도가 오래되어 시세가 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 신월초등학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에 혐오시설 관련 직접적인 정보는 찾기 어려웠습니다. 다만, 양천구에는 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 관련 기사에서는 이러한 시설들이 지역 주민에게 난방비 지원, 수영장, 헬스장 등 편익 시설 제공을 통해 혐오시설에서 주민 지원 시설로 변화한 사례가 있습니다. 본건의 정확한 위치에서 해당 시설까지의 거리나 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 '다지구' (2017-06-30) 및 '수평표면구역', '진입표면구역'에 해당하여 공항 소음 및 비행 안전 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역입니다.

* '군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)으로 지정되어 있어 건축 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가 비교 시, 현재 감정가 수준에서 추가적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2017년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수할 부담은 없으나, 공항 소음 구역 및 군사시설 보호 구역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 매각 후 보증금 반환 관련 분쟁 소지가 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 320,000,000원이며, 이는 면적당 약 21,490,000원입니다.

최근 거래 사례 중 가장 유사한 신축급인 고센아트빌(29.88㎡, 2016년 준공)이 210,000,000원(면적당 약 23,230,000원)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었음을 시사합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 경우, 최근 실거래가 수준 및 감정가의 할인율을 적용하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 주변 지역의 추가 시세 변동 가능성, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.