나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12087 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린 생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층건 내 제6층 제602호로서 (사용승인일: 2020.04.13), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(침실2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015- 255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013- 03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 일련번호 2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구 역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육 군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 오봉현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12087 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일: 2020년 04월 13일

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린 생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

교통 여건:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 1호선 "독산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

지역 지구 및 토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다.

주변 시설:

세일중학교가 인근에 위치하고 있으며, 가산동 디지털단지 인근으로 업무시설 및 상업시설이 발달한 지역입니다. 별도의 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약:

본건의 말소기준권리인 부천세무서장의 압류(갑6)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑7) 또한 말소 대상입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

말소되는 권리:

등기부등본 상 을1(주택임차권, 오봉현), 갑6(압류, 부천세무서장), 갑7(강제경매, 주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 31일

확정일자: 2020년 07월 02일

대항력: 없음 (매각으로 소멸)

비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됩니다.

* 임차인: 하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 05월 30일

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음 (매각으로 소멸)

비고:

인수 보증금:

0원 (매수인 인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

본건이 위치한 가산동 지역은 업무시설, 오피스텔, 상업시설이 밀집한 지역으로, 가산디지털단지와 연계되어 유동인구가 많은 편입니다.

오피스텔 시장 동향:

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시,

2025년 04월 17일: 278,750,000원 (12층)

2026년 02월 08일: 268,000,000원 (8층)

최근 거래가격을 고려할 때, 본건 오피스텔의 시세는 약 2억 6천 8백만원에서 2억 7천 8백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

"세일중학교"가 인근에 있으며, 지하철 1호선 "독산역" 이용이 가능합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 분포하고 있습니다.

건물 내부 시설:

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재경보 및 탐지설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건:

임차인 오봉현의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 채권자이면서 임차인의 권리 승계자로서, 본건 매각의 특수조건이 존재합니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 자신의 채권(경매 신청 금액)을 우선적으로 배당받으면서, 임차인으로서의 보증금 반환 채권 중 배당받지 못한 부분이 발생할 경우 이를 매수인에게 청구하지 않겠다는 의미로 해석됩니다. 그러나 HUG가 채권자이므로, 경매 절차상 매각으로 인해 임차권 자체가 소멸됨을 감안해야 합니다. 본 조건은 HUG의 권리 포기 의사를 확인하는 절차로, 매수인이 추가적인 임대차 관련 부담을 떠안을 가능성은 낮지만, 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 오피스텔로, 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 깔끔하게 취득 가능합니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시장 가치 범위 내에서 경매가 진행될 것으로 보입니다. 다만, HUG와 관련된 특수 조건의 정확한 의미와 절차를 반드시 확인하여 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축된 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 1호선 독산역 인근으로 교통 여건이 편리합니다.

* 권리 분석상 인수되는 임대차 보증금 및 기타 부담이 없습니다.

* 가산동 지역의 지속적인 개발 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 02월 08일 기준 268,000,000원)와 감정가 (275,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 265,000,000원에서 275,000,000원 사이로 예상됩니다. HUG가 채권자이므로, 채권액 262,500,000원 이상에서 입찰이 진행될 가능성이 높습니다. 낙찰을 위해서는 시장 가치 및 경매 물건의 특수성을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.