나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12040 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제8층 제803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 "지하철5호선 영등포구청역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상8층 건 내 제8층 제803호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 윤소영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1번지에 위치한 서경홈타운 제8층 제803호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12040 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

용도는 공동주택(다세대주택)이며, 감정가는 368,000,000원입니다.

토지 면적은 9.97㎡(약 3.02평)이고, 건물 면적은 22.35㎡(약 6.76평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주택도시보증공사(윤 ) 관련 임차권 승계 조건이 있습니다.

1.1. 건축물 정보

건물명은 서경홈타운이며, 2022년 4월 5일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕이며, 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제8층 제803호입니다.

주요 용도는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 영등포구청역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북측 및 동측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류(인천지방법원 2023카단111564)입니다.

등기부채권 총액은 약 1,962,749,529원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-15. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-24. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(윤 ): 보증금 395,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-13, 확정일자 2022-04-28, 배당신고일자 2023-12-20. 대항력 없음.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주: 지상권은 없는 것으로 확인됨)

3.3. 주의사항 및 특별인수 조건

임차인 윤 의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 별도의 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 지하철 5호선 영등포구청역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

주변이 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

준공업지역에 포함되어 있어 업무시설 및 공동주택 관련 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

지하철 5호선 영등포구청역을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역 특성상, 주변에 편의점, 식당, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 윤 의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각 조건으로 명시되어 있습니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 예상치 못한 금전적 부담을 지게 될 수 있습니다. 따라서 해당 조건의 성실한 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

건축법상 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등 여러 법규의 적용을 받아 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포구청역 인근 역세권에 위치하며, 2022년에 신축된 건물로서 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

주변 상권 및 교통 여건이 양호하여 주거용 또는 소형 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 인수 조건으로, 이 조건이 명확히 이행된다면 매수인의 보증금 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 이 조건의 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 높은 편이나, 이는 경매 진행 상황으로 볼 때 일반적인 현상입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포구청역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* HUG 조건: 임차인 관련 조건이 충족될 경우, 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 368,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 물건(PLUSVIEW, 당산동2가 32-1, 2023년 건축)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 15.33㎡의 물건이 315,000,000원에서 330,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이는 단위 면적당 약 20,500,000원에서 21,500,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 전용면적 22.35㎡이며, 감정가는 단위 면적당 약 16,460,000원 수준입니다.

최근 시세와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 임차인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 보증금 합계가 0원으로, 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건임을 감안하면, 시장 가치를 반영한 적극적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

추정치: 390,000,000원 ~ 410,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 약 400,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가(368,000,000원) 대비 약 8.7% 상향된 금액이며, 최근 시장 시세(약 466,500,000원 추정)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.