나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12044 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2020년 7월 7일) 외벽: 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사지대에 위치한 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노푹 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12044 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평) / 토지지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물면적: 27.61㎡ (약 8.35평) / 건물지분: 27.61㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호이며, 2020년 7월 7일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2020-07-10, 김강 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 매매): 2020-08-28, 허은미

* 주택임차권 (을1): 2020-07-10 접수, 권리자 오지영, 권리금액 261,400,000원. 전입일자 2020-08-18. 말소 예정.

* 가압류 (갑3): 2023-06-02, 주택도시보증공사, 권리금액 850,000,000원. 말소기준권리.

* 압류 (갑4): 2023-06-13, 남부천세무서장. 말소.

* 강제경매 (갑5): 2025-09-11, 주택도시보증공사, 권리금액 261,400,000원. 서울남부지방법원 2025타경12044. 말소 예정.

* 말소기준권리: 갑3 (주택도시보증공사 가압류, 2023.06.02.) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (주택임차권) 및 갑5 (강제경매) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 일반적으로 모든 권리가 소멸되나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 본건에는 지상권 등기가 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (오지영): 보증금 261,400,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-18, 확정일자 2020-07-21, 배당신고일자 2023-12-08. 대항력 없음.

* 권리분석 요약: 임차인 오지영(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 해당 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사의 채권(가압류, 경매 신청) 또한 말소기준권리보다 후순위로 진행되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 전제이므로, 매수인은 이를 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 역세권에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 수요를 갖춘 지역입니다.

* 까치산역 역세권이라는 입지적 장점은 긍정적이나, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 2층 201호입니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 내부 시설: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 주의사항: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 인수 조건 및 주의사항이 명시되어 있습니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 인수하게 되므로, 이에 대한 법률적 검토와 HUG 측과의 명확한 소통이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 주변 지역에 오래된 건물들도 혼재되어 있어 지역의 전반적인 가치 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 인수 조건 및 주의사항이 존재하여, 일반 경매 물건보다 더욱 신중한 접근과 면밀한 법률 검토가 요구됩니다. 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매각으로 인한 권리 인수 여부에 대한 명확한 이해를 필요로 합니다.

* 긍정적인 점은 HUG의 채권(가압류, 경매 신청)이 말소기준권리보다 후순위이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 매수인이 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높다는 것입니다.

* 지역 내 다세대주택 등과 비교 시 가격 경쟁력을 확보할 수 있으나, HUG 관련 조건으로 인한 불확실성을 감안한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 우수한 교통 편의성을 제공합니다.

* 도시형생활주택으로서 소형 면적에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 복잡한 권리 관계를 명확히 해소할 경우, 시장 가격 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 267,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 1일에 거래된 2019년 건축, 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 21,600만원(216,000,000원)에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 1,081만원/㎡ 수준입니다.

* 본건(2020년 건축, 27.61㎡)의 감정가는 약 967만원/㎡로, 최근 유사 연식의 거래 사례와 비교할 때 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

* HUG 관련 고려사항:

* 주택도시보증공사의 채권액 및 임차 보증금이 상당한 금액(261,400,000원)이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고 임차인의 대항력이 없는 점을 감안할 때, 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 그러나 'HUG 인수조건 변경, 주의사항'에 따라 매수인이 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 영향을 받을 수 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 상기 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건으로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

임차인 관련 주의 문구:

주택도시보증공사(오 )는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 인수하게 됩니다. 이 점을 충분히 인지하고 법률 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.