나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 57-1 하은빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 인근에 지하철역화곡역이 소재하여, 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 하향 완경사 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 57-1번지, 하은빌 제3층 제302호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11933 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 240,000,000원입니다.

토지 면적은 33.58㎡(약 10.16평)이며, 건물 면적은 60.10㎡(약 18.18평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 건축물대장상으로는 2008년 8월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 공동주택입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지에 비해 하향 완경사를 이루는 가장형이며, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 8일자 국민건강보험공단의 압류(징수부-90 5431)입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 있는 등기사항은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전: 주식회사수성이노베이션(2020.06.08), 임종빈(2021.01.22)

* 주택임차권: 김영훈(2023.08.17 말소) - 보증금 246,000,000원. 전입 2021.01.22, 확정 2021.01.04. 대항력 없음.

* 압류: 국민건강보험공단(2022.09.08)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.09.08 말소) - 사건번호 2025타경11933

* 압류: 강서구(2026.01.05 말소)

등기부채권 총액은 246,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 김영훈의 경우 대항력이 없어 배당을 통해 보증금이 변제될 것으로 보입니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 화일초등학교 인근에 위치하며, 주위 환경은 일반적인 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 양상입니다. 지하철 화곡역과 버스 정류장이 인근에 있어 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월, 830-5번지 'M펠리체' (2018년 건축) 37.05㎡(약 11.2평) 전용, 6층, 30,000만원 (3억원)에 거래.

* 2026년 5월, 343-28번지 '한양' (2000년 건축) 53.84㎡(약 16.3평) 전용, 4층, 25,500만원 (2억 5천 5백만원)에 거래.

* 2026년 5월, 956-27번지 '기린아트빌라' (1995년 건축) 41.32㎡(약 12.5평) 전용, 1층, 16,900만원 (1억 6천 9백만원)에 거래.

본건 물건의 전용면적은 60.10㎡(약 18.18평)으로, 비교 사례 중 가장 넓은 면적을 가지고 있습니다. 최근 거래된 사례들을 볼 때, 건축 연차가 2000년 이후인 다세대주택의 경우 2억 5천 5백만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 특히 2018년에 건축된 'M펠리체'의 경우 3억원 이상의 시세를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 물건지 인근에 화일초등학교가 소재하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로 지정되어 있어 교육청 확인이 필요합니다.

* 교통 시설: 지하철 화곡역과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 쓰레기 소각장, 하수처리장 등과 같은 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 대항력 없는 임차인(김영훈)이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 매각 조건으로 명시되어 있습니다. 이는 매각 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 최종 배당 결과 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 물건에 대한 담보 설정이 있을 수 있어, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2008년 건축으로 약 16년 경과한 건물로, 내부 수리 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 역세권과의 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 실거래가를 고려했을 때 감정가 수준에서 경쟁력 있는 시세 흐름을 보이며, 향후 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물의 연식 및 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근 다세대주택: 화곡역 인근이라는 지리적 이점으로 향후 시세 상승 기대.

* 인수 부담 적음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능 (단, 배당 결과 확인 필수).

* HUG 조건 활용: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건을 이해하고 활용 시 유리하게 경매에 참여 가능.

* 주변 개발 잠재력: 강서구 지역의 도시 개발 및 교통망 확충 가능성에 따른 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

본건의 전용면적 60.10㎡(약 18.18평)는 주변 다세대주택 실거래가 중 가장 넓은 면적에 해당합니다. 최근 거래 사례들을 종합해보면, 2000년식 53.84㎡ 건물이 2억 5천 5백만원, 2018년식 37.05㎡ 건물이 3억원에 거래되었습니다. 본건은 2008년식으로 연식은 중간이지만 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

현재 권리 분석상 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 예상됩니다. 주변 시세 하단인 2억 5천 5백만원을 고려하고, HUG 관련 조건 및 내부 상태 미확인 등의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.