나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11942 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 나홀로아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2017-01-20) 외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 각각 접함.(동측 접면도로는 현황 통행불가임)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 258,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11942 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제702호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017-01-20

감정가: 290,000,000 원

토지면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 '월정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 나홀로아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 각각 접함. (동측 접면도로는 현황 통행 불가)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100210 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 596,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 빈석우 외 1명 (2017-01-26)

* 공유자전원지분전부이전: 황용순 (2018-03-07, 매매)

* 주택임차권: 황 (258,000,000원, 2020-03-04 확정, 2020-03-26 전입). 이 임차권은 말소 예정이며, HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 가압류: 주택도시보증공사 (596,000,000원, 2023-01-13). 말소기준권리.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (258,000,000원, 2025-09-05). 현재 진행 사건.

* 채권자 주택도시보증공사의 채권 총액 (등기부상): 854,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원 (특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각되므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주위가 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 인근 부동산 시장 동향:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대 주택의 경우 2018년 준공된 37.05㎡ 규모의 물건이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 2000년 준공된 53.84㎡ 규모 물건은 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다.

* 1995년 준공된 41.32㎡ 규모 물건은 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2017년 준공, 27.39㎡)의 감정가(290,000,000원)는 최근 거래 사례 중 가장 연식이 유사한 37.05㎡ 물건(300,000,000원)과 비교했을 때, 단위 면적당 가격은 다소 높은 편으로 보입니다. 하지만 건물 연식 및 층수를 고려하면 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: '월정초등학교' 북측 인근 지역으로, 주거 밀집 지역입니다. 제공된 정보상으로는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 기본 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)과의 관계가 특별 매각 조건으로 명시되어 있어, 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 관련 서류 및 절차를 정확히 확인해야 합니다.

* 도로 접면 상태: 동측 접면도로 현황 통행 불가 (서측 8m 도로 이용)

* 토지이용계획 상 제한사항: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다. (현황 건축 및 토지 이용에 큰 문제는 없어 보이나, 사업 추진 시 확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2017년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항은 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점에서 긍정적 요인으로 작용합니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가격을 비교 분석했을 때, 단위 면적당 가격은 다소 높게 평가된 측면이 있습니다. 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)으로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물 내 CCTV, 주차장 등 기본 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정 등 일부 공법상 제한이 있으나, 실거주 목적이나 단순 투자 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000 원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 건물(2018년 준공, 37.05㎡)이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 단위 면적당 약 810만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 27.39㎡에 대해 290,000,000원으로, 단위 면적당 약 1,059만원 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 다소 높은 가격입니다.

* 하지만 본건은 2017년 준공된 신축 건물이며 7층이라는 장점이 있습니다. 또한 HUG 관련 특이사항으로 인해 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 낙찰가 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 분위기를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.