나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11984 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제18층 제1806호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1,7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장,근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상 19층 건물 내 제18층 제1806호로 외벽 : 석재붙임,복합판넬마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

지원시설(업무시설)로 이용중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지, 소화설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 임차인은 18층 전체를 사무실로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11984 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제18층 제1806호

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 지식산업센터 (지원시설: 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 19층 건물 중 제18층 제1806호

사용승인일: 2023년 01월 19일

토지 면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

건물 면적: 70.31㎡ (약 23.24평)

건물 명칭: KM TOWER

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 730,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

북동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당 (중소기업은행, 2023-03-16, 660,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

3.3. 등기부 현황

등기부상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당, 전세권설정, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

최종 말소 예정 등기부채권 총액은 1,057,123,317원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 카라 * (카라이프서비스주식회사)

보증금: 26,050,000원

차임: 2,605,000원

사업자 등록일: 2023-04-28

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

3.5. 인수되는 권리 및 금액

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 가산디지털단지역 인근의 대표적인 지식산업센터 밀집 지역에 속합니다.

주변에 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 업무 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 산업단지 내 입지

국가산업단지, 산업시설구역 내에 위치하며, 'KM TOWER'는 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 용도로 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장 또한 편리하게 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 업무 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 건물의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

감정평가서상 "벽체는 인테리어 과정에서 철거하였다고 하나, 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 복원은 가능할 것으로 보임"이라는 내용이 있어, 내부 마감 및 설비 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 별도 등기 관련 사항

물건명세서상 '별도등기'가 기재되어 있으나, 해당 내용이 매각으로 소멸되지 않는 권리인지 여부에 대한 명확한 정보는 부족합니다. 다만, 등기부상 말소 예정인 권리가 다수이므로 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 최신식 건물(2023년 사용승인)로, 가산디지털단지역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 권리가 등기되어 있으나 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

건물 내부 마감 상태 등에 대한 추가적인 확인은 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지: 지하철 1, 7호선 이용 편리.

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 현대적 시설 보유.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 활발한 산업단지 배후 수요: 다수의 기업 및 종사자 이용.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

본건의 감정가는 730,000,000원입니다.

가산디지털단지 내 지식산업센터의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 면적(전용 70.31㎡)과 상태, 입지를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, KM TOWER의 경우 2026년 4월 29일 기준 63.56㎡ 면적이 268,670,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 605만원 수준입니다.

다른 지식산업센터의 경우, 전용 면적 98.9㎡(약 30평)가 7억 원에 거래(평당 약 1,176만원)된 사례도 있어, 본건의 전용 면적(약 23.24평)과 감정가를 비교하여 적정 입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.

입찰 예정자는 주변 시세, 임대 수요, 건물 관리 상태 등을 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.