나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12007 [1] 서울특별시 양천구 신월동 183-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "건부지(주거용)"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2024-03-28)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2024-03-28)임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블럭조 세멘와즙 단층건으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 "주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12007 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 183-19 (도로명주소: 서울특별시 양천구 가로공원로60길 24-1)

용도: 단독주택

감정가: 409,773,000원

토지면적: 91.60㎡ (약 27.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.16㎡ (약 14.9평)

건물 제시외면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOO

1.2. 건물 상세정보

구조: 세멘블록조

지붕: 세멘와즙 (기와)

층수: 단층

사용승인일: 1976년 12월 24일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지현황

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(주거용)로 이용 중입니다. 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 양서중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2012년 05월 30일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 해당 사항이 없음으로 기재되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2019-06-26

확정일자: 2019-06-26

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

3.5. 등기사항 요약

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액: 291,691,136원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5 (대경4차(가,나) 연립, 1981년 건축): 2026년 5월, 55.27㎡, 21,000만원

* 신월동 523-26 (효성쉐르빌 다세대, 2017년 건축): 2026년 5월, 52.41㎡, 30,200만원

* 신월동 9-3 (수명산시그니처 다세대, 2019년 건축): 2026년 5월, 55.56㎡, 32,900만원

4.2. 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 하지만 주변 주거지역의 거래 현황을 볼 때, 본건의 감정가(409,773,000원)는 최근 거래된 연립/다세대 주택의 매매가(21,000만원~32,900만원) 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건의 토지면적이 91.60㎡로 비교적 넓다는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육: 양서중학교 인근.

* 기타: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 마트, 병원 등 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비 관리지역

* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 도시관리계획 입안 중 (2024-03-28)

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적 5.50㎡가 존재하며, 일괄매각에 포함됩니다. 철거 또는 활용 계획이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도

건물 사용승인일이 1976년으로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 단독주택으로, 양서중학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 토지면적 91.60㎡, 건물면적 49.16㎡이며, 제시외 건물 5.50㎡를 포함하여 일괄 매각됩니다. 주변은 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의도는 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 그러나 공항 소음 관련 지역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 제한사항이 존재하며, 건물의 노후화가 우려됩니다. 최근 주변 지역의 연립/다세대 주택 매매가를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(91.60㎡)을 보유한 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축 가능성을 고려할 수 있습니다 (관련 규제 확인 필수).

* 신월동 지역의 소규모주택정비 관리지역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 409,773,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 연립/다세대 주택 시세 (210,000,000원 ~ 329,000,000원)와 비교 시, 본건 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

* 건물의 노후도, 토지 이용 제한사항, 제시외 건물 존재 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 수리 비용, 주변 단독주택 시세 등 추가적인 심층 분석 후 산정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하되, 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.