나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11374 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2020.06.05.) 외벽 : 타일붙임 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

814-19, 814-42 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금259,000,000원 / 임대차계약일자 2020년07월30일 / 확정일자 2020년07월31일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11374 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.2. 건축물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2020년 06월 05일

토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지

토지이용: 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중

인접도로: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 접합

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

* 갑1: 2020-07-08 소유권보존 (이황 외 2명)

* 갑2: 2020-11-13 공유자전원지분전부이전 (유지성)

* 을1: 2024-07-15 주택임차권 (신현섭, 259,000,000원, 말소: 인수) - 전입일자: 2022-2-3, 확정일자: 2020-7-31

* 갑3: 2022-06-07 압류 (남동세무서장, 말소기준권리)

* 갑4: 2023-01-19 가압류 (주택도시보증공사, 말소)

* 갑5: 2025-09-11 강제경매 (신현섭, 259,000,000원, 말소) - 서울남부지방법원 2025타경11374 (1)

* 갑6: 2025-09-23 압류 (안산세무서장, 말소)

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 및 물건명세서 상, 을구 1번의 주택임차권(신현섭)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신현섭

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2020-07-31

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: (제공된 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (이 부분은 물건명세서의 '인수' 표기와 상충될 수 있으므로 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 유사한 연식 및 면적의 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 19.98㎡ 면적의 주택이 21,600만 원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 10,810,711원의 시세를 적용하면, 본건 건물면적(29.90㎡)의 시세는 약 323,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 280,000,000원으로, 시장 시세 대비 다소 낮게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"화곡4동주민센터" 인근으로 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(신현섭)의 존재입니다. 임차인의 보증금(259,000,000원)이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 특히 임차인의 확정일자(2020-07-31)가 임대차계약일자(2020-07-30)보다 늦고, 전입일자(2022-02-03)가 계약일보다 훨씬 늦은 점은 주의 깊은 분석이 필요합니다. (다만, '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 추가적인 법리 검토가 필요함을 시사합니다.)

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 공항시설보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 신축 연식(2020년 준공)을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 매우 높은 위험 요소입니다. 임차인의 보증금액(259,000,000원)이 감정가(280,000,000원)와 유사한 수준이므로, 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 상당한 금액을 추가로 부담하게 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 건물로 내부 상태 양호 예상

* 화곡동 지역의 꾸준한 수요

* 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수될 수 있는 임차인의 보증금(259,000,000원)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시세 분석 결과, 시장 가치는 약 323,000,000원으로 추정되나, 인수되는 보증금액이 상당할 경우 매수인의 총 부담액은 현저히 증가하게 됩니다.

따라서, 매수인이 인수하는 보증금액을 고려했을 때 총 투자비용이 감정가(280,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 명확하게 인수 보증금이 없음을 의미한다면 감정가 수준까지 고려할 수 있으나, '을구 1번 임차권 인수' 명시 및 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 감안할 때, 보증금 인수 위험이 상존한다고 보는 것이 합리적입니다.

만약 임차인에게 보증금 전액(259,000,000원)이 배당되지 않는 상황을 가정하고, 매수인이 부담할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(280,000,000원)를 넘지 않도록 한다면, 입찰가는 상당히 낮아져야 합니다.

본 건의 높은 권리 인수 위험을 감안하여, 예상 입찰가는 보수적으로 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 정확한 총 부담액은 배당표 확정 후 임차인에 대한 배당액을 확인하여 산정해야 합니다.

임차인 관련 주의 문구:

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라고 판단되지는 않으나, 보증금액(259,000,000원)이 매우 높고 인수 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.