나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경689 [1] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구일역" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '구일역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층건 내 제7층 제706호 외 2개호로서 (사용승인일: 2019.06.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

기호가 제7층 제706호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호나 제9층 제901호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호다 제7층 제705호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 지상 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설 (소매점) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내 외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경689 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제706호

* 건물 명칭: 퀸즈파크구일

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2019년 6월 5일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제7층 제706호

* 토지 면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 건물 면적 (전용 면적): 17.36㎡ (약 5.25평)

* 건물 전유부 면적: 17.3635㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 1호선 "구일역" 동측 인근입니다.

* 주변은 주상복합 건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "구일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

* 현재 업무시설(오피스텔)/제1종 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

* 본건 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종 구역(다 지구), 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019년 6월 10일 접수, 120,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 신한은행 근저당 (말소기준권리)

* 충남신용보증재단 가압류 (2025년 5월 20일 접수, 31,500,000원)

* 신한은행 임의경매 (2025년 9월 12일 접수, 262,577,499원)

* 등기부채권 총액: 151,500,000원 (말소기준권리 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양수길

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입일자: 2022년 1월 4일

* 확정일자: 2021년 12월 24일

* 배당신고일자: 2025년 9월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 임차인의 보증금 반환 문제는 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당 순위에 따른 실제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 소재한 지역은 오피스텔 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 주상복합 건물들이 자리하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 매매 정보 (2026년 6월):

* 129,000,000원 (4층, 전용면적 17.3635㎡)

* 131,000,000원 (6층, 전용면적 17.3635㎡)

* 131,500,000원 (11층, 전용면적 17.3635㎡)

* 분석: 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격대는 1억 2천 9백만원에서 1억 3천 1백 5십만원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 현재 감정가 1억 3천 5백만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 지하철 1호선 구일역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

* 오피스텔 및 업무시설이 밀집해 있어 1인 가구 또는 소규모 사업을 위한 주거 및 업무 공간으로 적합합니다.

5.4. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본건은 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 권리 관계나 절차가 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 3,700,000원에 대한 배당 절차가 진행될 예정입니다. 낙찰 후 임차인과의 관계에서 법적 분쟁이 발생할 가능성은 낮으나, 보증금 회수 절차에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 본건 소재지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에게만 적용되며, 일반 개인 간 거래에는 직접적인 제약이 없을 수 있습니다. 다만, 향후 자금 조달 또는 거래 과정에서 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 퀸즈파크구일 오피스텔은 지하철 1호선 구일역 역세권에 위치하며, 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 주상복합 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 깨끗한 편입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금은 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 최근 시세가 감정가보다 약간 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 투자 대상입니다.

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 관리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 현재 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례: 129,000,000원 ~ 131,500,000원

* 감정가: 135,000,000원

* 분석: 최근 매매 시세가 감정가 대비 낮은 점, 대항력 없는 임차인 존재 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

* 근거: 최근 매매 시세 상단인 1억 3천 1백 5십만원을 기준으로, 경매 경쟁률 및 물건의 특성을 감안하여 1억 2천 5백만원에서 1억 3천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.