나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12069 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며 "오류동역" 서측 인근에 위치함. 주위는 다세 대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오 류동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2021.05.13) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. 본건 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 경사지를 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세 대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12069 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제6층 제601호 (새 주소: 서울특별시 구로구 경인로13길 19)

용도: 도시형생활주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 5월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

해당 층수/호수: 6층 제601호

건축물 총 연면적 (단지 전체): 1,327.37㎡

2. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 22일자 남동세무서장의 압류 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다. 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (박태선, 2021.05.26)

* 소유권이전 (권태익, 2021.08.11)

* 주택임차권 (박상미, 2023.08.01 말소 예정)

* 압류 (남동세무서장, 2023.08.22) - 말소기준권리

* 압류 (서울특별시 금천구, 2024.08.26)

* 압류 (서울특별시, 2025.02.19)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.09.12)

등기부채권 총액: 270,000,000원

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 연립주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 대규모 상업지구보다는 지역 주민들을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 오류동역이 도보 거리에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

녹지/여가: 검색 결과, 오류동 인근에는 푸른수목원, 항동 철길, 개웅산 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게는 인수 부담이 없다는 장점이 있지만, 조건이 명확히 이행되어야 하는지 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

현장 조사 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 건축물 현황도를 기반으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당됩니다.

7. 주변 혐오시설 여부 (검색 결과 기반)

제공된 검색 결과들을 종합해 볼 때, 해당 물건지(서울특별시 구로구 경인로13길 19) 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 묘지, 교정시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 구로구청이 폐기물처리시설 건립을 추진하면서 인접한 광명시 주민들의 반발 사례가 있었던 것으로 보입니다. 이러한 과거 사례를 참고하여, 현재 및 미래의 잠재적 혐오시설 유입 가능성은 지역 개발 계획 및 주민 동향을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 오류동역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 특히, 임차인(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 것이 장점입니다. 다만, 감정평가액(243,000,000원) 대비 최근 실거래가 자료(타 다세대주택 평균 약 330만~360만원/㎡)를 비교했을 때, 본 물건의 감정가(약 820만원/㎡)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 최신 건축 연도와 작은 면적을 감안하더라도 시장 시세와의 격차가 있어 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 역세권 입지: 오류동역이 가까워 교통이 편리합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기 조건으로 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

* 주거 편의성: 오류동 지역은 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 면적당 가격은 약 330만원~360만원/㎡ 수준입니다. 다만, 본 물건은 단지형 다세대주택으로 비교적 신축(2021년 준공)이며 면적이 작아 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있습니다. 또한, '동부그린' 연립주택의 최근 거래가(49.22㎡, 35,000만원)를 기준으로 계산한 면적당 가격은 약 710만원/㎡ 수준입니다.

감정가(243,000,000원)는 면적당 약 820만원/㎡ 수준으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다. HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축임을 감안하더라도, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

위 분석을 바탕으로, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 210,000,000원 정도로 판단됩니다. 이는 시장 거래가 추세를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인과 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.