나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12059 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.03.11자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 조성된 이필지 일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약5미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 건축허가.착공제한지역(2022-09-15)(제한기간:2022.09.15 ~ 2024.09.14 / 2024.09.15 ~ 2025.09.14)<건축법>, 건축허가.착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초) 제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가.착공제한지역(2025-09-11)<건축법>, 장애물 제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.08.31 ~ 2024.08.30) / 2024.08.31 ~ 2025.08.30), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-02-13)(지정 기간 : 2025.02.18 ~ 2025.08.30 / 2025.08.31 ~ 2026.08.30), 토지거래계약에 관한 허가구 역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12059 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2021년 3월 11일 사용승인

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 건축허가.착공제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (2021-03-15)

* 공유자전원지분전부이전 (2021-07-07)

* 주택임차권 (을3, 2023-05-22, 200,000,000원, 말소 예정) - 임차인: 윤소중 (확정일자: 2021-04-20, 전입일자: 2021-05-11)

* 강제경매개시결정 (갑3, 2025-09-12, 200,000,000원, 말소기준권리) - 채권자: 주택도시보증공사

* 압류 (갑4, 2026-02-02, 서울특별시)

말소기준권리: 2025년 9월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 특별 매각 조건에 따라 임차권 등은 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없는 상태입니다. 금액이 미상인 채권은 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤소중)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-04-20

* 배당신고일자: 2023-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기가 존재했으나 말소 예정이며, 배당신고일자를 보면 채권자로서 경매를 신청한 것으로 분석됩니다. 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

위치: 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변 시설: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용 및 주거 생활이 가능합니다.

시세 동향: 제공된 주변 연립주택 매매 정보(무지개빌라 62.31㎡ 5.9억, 현대빌라 39.48㎡ 4.4억, 원형아트빌 55.19㎡ 2.8억)를 참고할 때, 본건(다세대주택)과 유사한 입지에서 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 2.05억으로, 소형 면적임을 고려하면 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북동측 인근에 신흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 외부 접근성 또한 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고, 확정일자 및 배당신고일자도 없어 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하며, 임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차권 관련 부담을 덜 수 있는 긍정적 요소이나, 김 임차인의 권리 포기 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 건축허가/착공 제한, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축, 증축 등 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 24.12㎡ (약 7.3평)으로, 1인 가구 또는 투자용으로 적합한 소형 주거 공간입니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 3월 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울 금천구 시흥동에 위치하고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 진행하는 경매 절차이며, 특별 매각 조건을 통해 임차인의 대항력 포기를 요구하고 있다는 점입니다. 이는 매수인의 부담을 경감시킬 수 있는 요소이나, 대항력이 있는 임차인 김 의 보증금 0원 신고 및 권리 해석에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

부동산 강제 경매로서 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 활용 계획 시 유의해야 합니다.

인근 시세 및 건물의 신축 연도를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 현대적인 내부 시설 및 구조를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확화 가능성: HUG가 채권자로서 경매를 진행하며, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 복잡한 권리관계를 해소하고 안전하게 취득할 수 있는 가능성이 높습니다.

서울시 내 주거용 부동산: 서울 금천구 시흥동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 수요 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 인근 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격은 약 507만원/㎡ ~ 1115만원/㎡ 수준입니다. 본건(24.12㎡)의 감정가는 약 850만원/㎡로, 비교적 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입찰가 산정 고려사항:

* 인수할 보증금: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금은 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 윤소중 임차인은 대항력이 없습니다.

* 잠재적 리스크: 대항력 있는 임차인 김 의 권리 포기 여부 및 법적 문제 발생 가능성을 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다. (이는 직접적인 보증금 인수액은 아니지만, 잠재적 비용 발생 가능성)

예상 입찰가 범위:

현재 감정가 205,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 184,500,000원 ~ 205,000,000원입니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 임차인과의 협의 결과, 법원 매각 조건의 명확성 확인, 그리고 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.