나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12004 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 219-13 첼시하우스10 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울금천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 첼시하우스10 제에이동 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2022.9.2) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장 애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등 ),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2 025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12004 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 219-13 첼시하우스10 제에이동 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 379,000,000원

* 토지면적: 36.13㎡ (약 10.93평)

* 토지지분: 36.13㎡ (약 10.93평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 건축물 정보:

* 건물명: 첼시하우스10

* 건축년도: 2022년 9월 2일 사용승인

* 총세대수: 22세대

* 본건 포함 A동 층수: 5층

* 본건 호수: A동 3층 303호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 건물 면적: A동 연면적 620.04㎡ (약 187.57평)

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치및주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울금천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3.인접도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.현황

등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리(근저당권)는 2023년 7월 21일자 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

1.2. 2.인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요에 대한 내용은 있으나, 별도 명시된 권리는 없습니다.)

1.2. 3.임차인현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 보증금 미상 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

'서울금천초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 2.편의시설

주변에 주택가 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3.교통

시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 기준, 외국인 등 대상)에 해당됩니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 2.임대차관계

임대차 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3.공부와의차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합의견

본건은 2022년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 서울금천초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다수의 권리가 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 토지거래계약 허가구역 및 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축건물

2022년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한주거환경

초등학교 및 버스정류장이 인접하여 생활 및 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계명확

매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 379,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 370,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.