나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12075 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "탑동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2017.06.22) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 「토지이용규제 기본법 시행령, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12075 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제2층 제201호

* 물건 종류: 다세대주택

* 감정가: 308,000,000 원

* 토지 면적: 28.16㎡ (8.52평)

* 건물 면적: 47.53㎡ (14.38평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 심OO

* 건물 사용승인일: 2017.06.22

* 건축물 용도: 공동주택

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "탑동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치합니다.

* 도로 접면: 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 지도 및 정보 검색 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리사항: 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 말소기준권리: 갑5, 주택도시보증공사 가압류 (2020.08.28 접수)

* 인수되는 권리:

* 을1. 주택임차권 (채권자: 심우정, 보증금: 250,000,000원, 전입일자: 2018.12.28, 확정일자: 2018.12.28). 본 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 갑5. 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑6. 심우정 강제경매 (본 경매 사건)

* 갑7. 국민건강보험공단 압류

* 갑8. 서대문세무서장 압류

* 갑9. 금천구 압류

* 임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 250,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/확정일자: 2018-12-28 / 2018-12-28

* 대항력: 있음

* 비고:

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 상권 현황: 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역의 특성을 가지는 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 탑동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지로 인해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 내부 설비: 난방, 위생, 급배수, 화재감지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장도 이용 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크는 을1 임차권 등기된 심우정 씨의 보증금 250,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현재 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 구조, 이용 상태, 확장 및 인테리어 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 집합건축물대장 및 현황도, 외부 관찰 등을 통한 추정이며 실제와 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 등이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울 금천구 시흥동의 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호합니다.

다만, 현재 가장 중요한 판단 요소는 2억 5천만원에 달하는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 총 실투자금액이 크게 증가할 수 있으며, 이는 본 건의 투자 매력도를 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다.

내부 상태의 불확실성과 일부 토지이용 제한도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 건축으로 비교적 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고, 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 주거 지역: 주변 주거 환경으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수 조건 활용: 선순위 임차인의 존재로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 보증금액 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세 분석 결과, 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리인 선순위 주택임차인의 보증금 250,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 매수인이 부담하게 될 총 실투자금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 것입니다.

매수인이 본건을 감정가 수준에서 인수한다고 가정할 때, 예상되는 실투자 총액은 약 558,000,000원 (308,000,000원 + 250,000,000원) 수준이 됩니다.

인수 보증금을 제외한 '본건 자체의 가치'에 대한 입찰가를 산정해야 하므로, 순수하게 본건의 가치에서 인수되는 보증금을 차감한 금액을 잠재적인 입찰 상한선으로 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 본건의 실질적인 매수 적정 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 것을 권장합니다.

이는 감정가 308,000,000원에서 인수 보증금 250,000,000원을 차감한 58,000,000원을 상회하는 금액으로, 시장 상황 및 본건의 실제 가치 평가에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.