나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11962 [1] 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제8층 제씨동801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "두산위브아파트" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "가산센트럴푸르지오시티" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건(사용승인일: 2020.07.27.)중 제8층 제씨동801호로서 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위패인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 가산세트럴푸르지오 시티 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "가산센트럴푸르지오시티" 서측으로 디지털로10길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-29)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-06-29)(접합) , 중로 2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울 특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-11-05)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 거주자 탐문, 외부관찰 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11962 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제8층 제씨동801호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2.2. 면적

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물지분: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 토지 별도등기 있음

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "두산위브아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통

"가산센트럴푸르지오시티"까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 주요 권리관계

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 정OO입니다.

감정평가액은 140,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 정수진

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-21

* 확정일자: 2020-09-11

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

말소기준권리는 2021-11-09 접수된 포항세무서장의 압류(갑3)입니다.

이 외에도 삼성카드(갑4), 국민건강보험공단(갑5), 신용보증기금(갑6), 강남구(서울) (갑7)의 압류 및 가압류가 모두 말소될 예정입니다.

권리자 정수진이 신청한 강제경매(갑8) 또한 말소 예정입니다.

4.4. 인수되는 권리

매수인이 인수해야 하는 권리는 을구 1번의 주택임차권입니다.

해당 임차권은 임대차보증금 138,000,000원이며, 전입일자는 2020년 9월 21일, 확정일자는 2020년 9월 11일입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 속한 가산동 일대는 준공업지역 및 국가산업단지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 있으며, 이는 지역의 복합적인 이용 특성을 보여줍니다.

5.2. 상업 시설 분포

"가산센트럴푸르지오시티"는 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주변에는 디지털로10길 등 상업 및 업무 시설들이 밀집해 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 20층 건물이며, 본 물건은 그 중 제8층 제C동 801호입니다. 사용승인일은 2020년 7월 27일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. [cite:1, cite:8]

총 호수는 1491호입니다.

6.2. 내부 상태 및 설비

건물 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 138,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7.2. 토지 관련 리스크

"토지 별도등기 있음"이라는 문구는 토지에 대한 별도의 권리 설정이 있음을 나타냅니다. 등기부등본 요약에 따르면 을구 1번에는 구분지상권 설정 등기가 존재합니다. 이러한 토지상의 권리는 건물 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 리스크

총 채권액(186,197,057원)이 감정가(140,000,000원)보다 높은 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 가산디지털단지 내 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 138,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 또한, 토지에 대한 별도 등기(구분지상권)가 존재하여 이 역시 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 노후도가 낮습니다.

* 가산디지털단지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 거래 사례를 보면, 유사 면적의 오피스텔이 약 120,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되었습니다. [cite:1, cite:2] 본 물건의 감정가는 140,000,000원이지만, 가장 큰 위험 요소는 138,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 선순위 임차인의 존재입니다.

만약 매수인이 138,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 실제 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 최근 실거래가(약 120,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금(138,000,000원)만으로도 이미 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 매입을 고려한다면 매우 신중한 접근이 필요하며, 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 부담액을 고려하여, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

잠재적 리스크와 인수 부담액을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 매우 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (이는 순수 입찰가 기준이며, 총 인수 비용은 여기에 138,000,000원이 추가됩니다.)

주변 시설 검색 결과, 가산센트럴푸르지오시티는 가산디지털단지 내에 위치하며, 인근에 다수의 산업시설, 사무실, 상업시설이 밀집해 있습니다. [cite:1, cite:5] 보고된 내용 중 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지라는 점을 감안하여 관련 환경 조사 및 현장 방문을 통해 최종적인 판단을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.