나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11939 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울도림초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 지하2층/지상17층건내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택-원룸형임.

설비내역

본건은 통상적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 13필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광대로, 남측으로 소로, 서측으로 세로(사유지)와 접하고 있으니 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

[261-22번지, 254-28번지, 254-29번지, 261-1번지, 261-4번지, 262-79번지] 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ) [261-9번지, 261-24번지, 262-62번지, 262-64번지, 262-65번지, 262-66번지] 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ) [261-23번지] 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 건축물현황도 403호 도면은 현황과 좌우가 바뀐 것으로 조사되었는바, 추후 경매 입찰 및 업무 진행시 참고하시어 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11939 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울도림초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 북측으로는 광대로, 남측으로는 소로, 서측으로는 세로(사유지)와 접하고 있어 도로 조건이 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 4일 접수된 윤주영의 근저당권(20,000,000원)입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소: 주식회사리치맨 (2019-02-13)

* 주택임차권: 이금오 (보증금 100,000,000원, 전입일자 2019-04-12, 확정일자 2019-04-02)

* 등기부상 말소여부: 인수

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 근저당권: 윤주영 (20,000,000원, 2021-01-04) - 말소기준권리

* 압류: 강남세무서장, 강남구, 영등포구 (모두 말소 예정)

* 강제경매: 이금오 (100,000,000원, 2025-09-10) - 본건 경매개시결정 등기

채권자 이 는 해당 물건에 대해 100,000,000원의 강제경매를 신청했으며, 이와 동시에 이금오(임차인)는 100,000,000원의 보증금으로 대항력 있는 주택임차권을 가지고 있으며, 이 임차권은 매수인에게 인수되는 조건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포구 신길동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 서울도림초등학교가 있어 교육 환경이 인접해 있으며, 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단위: 원

대항력 있는 임차인: 이금오

보증금: 100,000,000

차임: 0

전입일자: 2019-04-12

확정일자: 2019-04-02

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 있음

본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다. 통상적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 존재와 해당 임차권의 인수입니다. 이금오 임차인은 100,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 부담해야 함을 의미합니다. 본건의 감정가가 102,000,000원인 점을 고려할 때, 100,000,000원의 인수 보증금은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건축물현황도상 403호 도면이 현황과 좌우가 바뀐 것으로 조사되었으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 102,000,000원입니다. 편리한 교통 환경과 도심 지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 100,000,000원의 대항력 있는 임차권이 인수되는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 이 임차권으로 인한 부담액이 감정가와 거의 맞먹으므로, 낙찰 후 예상되는 총 지출액이 시세보다 높아질 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 하며, 인수되는 임차 보증금에 대한 부담을 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 영등포구 신길동의 도심지 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 레전드힐스 건물은 비교적 신축(2011년 준공)에 속하는 철근콘크리트 구조로, 건축 연한이 길지 않습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 임차보증금이 100,000,000원에 달하므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시세 분석 결과, 주변 유사 건물(Richen III, 2023년 준공, 29.85㎡)의 최근 매매가는 63,500,000원 수준입니다. 이를 본건의 전용면적(13.74㎡)에 적용하여 환산하면 약 29,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

하지만 감정가(102,000,000원)를 기준으로 할 때, 낙찰가가 감정가를 초과하여 낙찰될 경우, 매수인이 부담해야 하는 총액(입찰가 + 인수 보증금 100,000,000원)이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서, 감정가에서 인수되는 보증금을 차감한 금액을 최대로 설정하는 것이 보수적인 전략입니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 102,000,000원 - 100,000,000원 = 2,000,000원

이는 매우 낮은 금액으로, 해당 물건의 높은 리스크를 반영한 보수적인 접근 방식입니다. 실제 입찰 시에는 본건의 시장 가치, 임차권 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높을 가능성도 배제할 수 없으며, 인수되는 100,000,000원의 보증금 부담이 매우 크므로, 입찰가는 2,000,000원을 초과하기 어렵다고 판단됩니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.