나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12076 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금나래초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선'금천구청역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020.10.19) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제3종일반주거지역(2025-01-16),지구단위계획구역(2025-01-16) (독산시흥구역 주택정비형 재개발구역),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역(2025-01-16)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구<주차장법>,중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(지정기간:2023.1.4.~2024.1.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-21)(지정기간:2023.12.26.~2026.1.28.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 기호(2):도시지역,제3종일반주거지역(2025-01-16),지구단위계획구역(2025-01-16) (독산시흥구역 주택정비형 재개발구역),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역(2025-01-16)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구<주차장법>,중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(지정기간:2023.1.4.~2024.1.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-21)(지정기간:2023.12.26.~2026.1.28.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 재개발사업 정비구역 내 위치
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12076 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 433,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 37.94㎡ (약 11.48평)

토지 지분: 37.94㎡ (약 11.48평)

건물 면적: 55.41㎡ (약 16.76평)

건물 지분: 55.41㎡ (약 16.76평)

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 서래하우스

준공일자: 2020년 10월 19일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

해당 층: 4층

건물 총 연면적: 656.59㎡

토지 총 면적: 350.3㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금나래초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 '금천구청역'이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (독산시흥구역 주택정비형 재개발구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2023년 8월 22일자 남동세무서장 압류 (갑3)가 말소 기준 권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본건의 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(주택임차권 을1, 압류 갑3, 갑4, 강제경매 갑5 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 말소 기준 권리보다 후순위 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 총 인수 보증금

0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 20일

* 확정일자: 2021년 4월 5일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. '금천구청역' 인근으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 개발 호재

본건은 독산시흥구역 주택정비형 재개발사업 구역 내에 위치하고 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'금나래초등학교'가 도보 거리에 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

'금천구청역' 주변으로 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

2020년에 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 진행

독산시흥구역 주택정비형 재개발사업 구역 내 위치하므로, 사업 진행 지연, 계획 변경 등 불확실성이 존재할 수 있습니다. 관련 자세한 사항은 관할 구청에 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 일부 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으며, 외국인 등의 토지 취득 시 제한이 있을 수 있습니다. (2025.08.26~2026.08.25)

6.3. 임차인 보증금 관련 조건

임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없으나, 해당 조건의 이행 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로서, 재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 채무 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 재개발 사업의 진행 과정에 따른 불확실성을 고려하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 우수한 상태

* 역세권: 1호선 금천구청역 인접

* 재개발 구역: 독산시흥구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 없어 명확한 권리 관계

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 거래 사례 분석 결과, 본건과 면적 및 준공 연도가 유사한 다세대주택의 매매가는 약 43,000만원에서 44,000만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 43,300만원은 이러한 시장 시세와 부합하거나 약간 하회하는 수준으로 평가됩니다. 재개발 사업 진행 시 추가적인 가치 상승을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 43,000만원에서 45,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.