나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12085 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 재6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 내 제102동 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2019.04.25) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "사다리형"의 토지로서, 현황 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 300미터, 남측, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12085 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 재6층 제603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 토지 지분: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 건물면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

* 건물 지분: 34.88㎡ (약 10.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 04월 25일

* 건물 총 층수: 11층

* 해당 층수: 6층

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '화곡4동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. [cite:감정평가서요약]

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. [cite:감정평가서요약]

1.2. 3. 주변 시설

주변에 학교, 도서관 등 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 이용이 편리함.

1.2. 4. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 혐오시설의 정의 및 판단 기준은 개인에 따라 다를 수 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025.09.12.)이며, 해당 경매 개시 결정 등기 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. [cite:집합건물 등기부요약]

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태우)

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 09일

* 확정일자: 2019년 10월 10일

* 배당신고일자: 2024년 01월 19일

* 대항력: 없음

1.3. 3. 권리 분석 소견

집합건물 등기부요약 상 주택임차권(을1)이 등재되어 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. [cite:집합건물 등기부요약]

* 주의사항: 임차인 김태우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. [cite:물건명세서 참고사항]

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음. [cite:감정평가서요약] 동양하우징 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있음. [cite:건축물표제부 요약]

1.5. 생활 정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리함. [cite:감정평가서요약]

* 주변 시설: 초등학교, 중학교, 고등학교, 도서관 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋음. [cite:감정평가서요약]

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 관련 절차 이행 여부가 중요함. 만약 조건이 충족되지 못할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. [cite:물건명세서 참고사항]

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있음. [cite:특수물건정보]

* 현황 용도: 공부상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 관련 법규 적용 시 고려해야 할 사항이 될 수 있음. [cite:물건명세서 참고사항]

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편임. 감정가는 271,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 권리분석 상으로는 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인 및 HUG 관련 조건부 매각 사항에 대한 명확한 확인과 이해가 필수적임. [cite:물건명세서 참고사항, 감정가]

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 우수한 입지: 강서구 등촌동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적음 (조건부 이행 시).

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2024년 9월, 37.82㎡ 기준 278,000,000원)와 감정가(271,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건(34.88㎡)의 적정 입찰가는 260,000,000원에서 275,000,000원 사이로 예상됨. 임차인 관련 조건부 매각 사항을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.