나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환
경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 환승역인
""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2021.07.23)

외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고 평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지:
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외
국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가
기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 2, 3 토지 공히:
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(
지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공
항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구
아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12070 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.63㎡ (약 8.3평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정평가액은 273,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전형인)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

말소기준권리: HUG의 가압류 (2023-01-11, 788,000,000원).

등기부채권 총액: 1,058,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음).

인수보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 특히 까치산역 주변은 지하철 2, 5호선 환승역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

다만, 최근 전세사기 여파로 인해 화곡동 지역 상권이 전반적으로 침체되는 경향을 보이고 있으며, 일부 상가에서 공실이 나타나고 있다는 보도가 있습니다.

마곡지구와 가까워 해당 지역의 배후 수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 화곡1동주민센터가 있으며, 까치산역을 이용하면 강남 및 도심으로의 접근성이 양호합니다.

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 슈퍼마켓, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각은 법률 검토가 필요합니다. 명확한 권리 포기 및 말소 절차가 이행되지 않을 경우 예상치 못한 보증금 인수 책임이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 점은 향후 이용 및 처분 시 주의가 필요할 수 있습니다.

공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약을 줄 수 있습니다.

본건과 직접적인 관련은 적으나, 강서구 일대에서 발생하는 대규모 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지 확장 등) 논란이 일부 존재하며, 이는 지역 환경에 대한 간접적인 우려 사항이 될 수 있습니다.

2021년 7월에 사용 승인된 신축 건물이나, 2024년 1월 기준 '포엠빌(936-30)' 오피스텔의 매물 호가 추이가 2.6억~2.7억 선으로 형성되어 있고, 2022년 실거래가가 2.7억~2.8억 선이었음을 감안할 때, 현 시세 대비 감정가가 높을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각된다는 점은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

하지만, 높은 총 채무액과 감정가 대비 현저히 낮은 시세로 인한 경매 진행 가능성, 그리고 명시된 특수 매각 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 현재 화곡동 상권 전반의 침체 분위기도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물(2021년 사용승인)로 즉시 활용 가능합니다.

더블 역세권(2, 5호선 까치산역)의 우수한 교통 입지를 갖추고 있습니다.

임차인 관련 부담이 명확하게 정리되어 있어 인수 리스크가 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

유사한 면적(약 8.3평)의 신축급 오피스텔 시세는 2022년 실거래가 기준으로 2.7억~2.8억 선이었으나, 최근(2022년 1월 기준) 호가 추이는 2.6억~2.7억 수준입니다.

또한, 2025년 9월 29일자 기사에 따르면 인근 까치산역세권 오피스텔 경매 물건의 경우, 감정가 2.44억에서 유찰 후 3차 입찰 최저가가 1.56억이었으며, 해당 물건의 실 시세는 2.35억~2.45억 수준으로 분석되었습니다.

임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 유효하고 매각으로 인한 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 개별 물건의 컨디션에 따라 변동될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 80% ~ 92% 수준이며, 현 시세 범위를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.