나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12066 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며 지하철역 "등촌동역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "등 촌동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제5층 제504호로서 (사용승인일: 2021.01.26) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 경사지를 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 가장형의 토지로서 도시형생활주택 (단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 3m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원 추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12066 (1) 서울남부지방법원 경매 사건입니다.

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제5층 제504호에 위치한 도시형생활주택입니다.

감정가는 350,000,000원입니다.

토지 면적은 17.41㎡ (약 5.26평)이며, 건물 면적은 26.59㎡ (약 8.04평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보가 있으며, 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 지하철 9호선 "등촌역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면,

소유권 보존은 김덕관 외 1명 명의로 2021년 2월 1일 접수되었습니다.

공유자 전원 지분 전부 이전(매매)은 권태익 명의로 2021년 8월 13일 접수되었으나 말소되었습니다.

주택임차권은 정인혜 명의로 2023년 7월 24일 접수되었으나 말소되었습니다. 해당 임차권의 보증금은 338,000,000원이며, 전입일자는 2021년 7월 29일, 확정일자는 2021년 6월 24일입니다.

압류는 남동세무서장 명의 (2023년 8월 9일 접수)와 서울특별시 명의 (2025년 2월 19일 접수)로 있었으며 모두 말소되었습니다.

강제 경매 개시 결정은 주택도시보증공사 명의로 2025년 9월 12일 접수되었으며, 채권액은 338,000,000원입니다. 이 경매 개시 결정이 말소 기준 권리입니다.

등기부 채권 총액은 338,000,000원입니다.

말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인은 주택도시보증공사(정인혜)이며, 보증금 338,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 7월 29일, 확정일자는 2021년 6월 24일, 배당신고일자는 2023년 7월 24일입니다.

주택임차인 정인혜의 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 등촌동 일대는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

가까운 시일 내 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

2026년 5월 26일 거래된 등촌동 572-9번지 라온제나(2017년 건축)는 전용면적 39.37㎡ (약 11.9평)이 270,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 1일 거래된 등촌동 365-35번지 미주그린빌라(1994년 건축)는 전용면적 40.86㎡ (약 12.3평)이 198,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 12일 거래된 등촌동 645-2번지 뉴파인빌(2010년 건축)은 전용면적 53.47㎡ (약 16.2평)이 342,500,000원에 거래되었습니다.

본건은 2021년에 건축되어 비교 대상 물건들보다 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등 혼재.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 중 5층이며, 사용승인일은 2021년 1월 26일입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활 가능.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 공항시설법 관련 구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등) 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 관련 절차 및 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 말소 예정이나, 관련 내용 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 최근 거래된 유사 물건 대비 감정가가 높은 편으로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역 등으로 인해 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2021년) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, HUG 관련 인수 조건 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건, 감정가 대비 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 적으나, 매각 조건에 대한 정확한 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례와 본건의 신축 연도, 입지, 면적, 그리고 HUG 관련 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 350,000,000원 대비 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 임차인 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 등 특수 사항을 고려하여 신중한 입찰가를 고려해야 합니다.

현 시세와 리스크 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 300,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.