나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2874 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 647-48 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독 및 다세대주택, 노선상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위한경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지 일단의 세장형 토지로서, 현재 주거용 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 5m 내외의 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

후면 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2001. 8. 28. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 지상 5층, 지하 1층 규모의 건물로서, (2002년 1월 3층 일부 19.63㎡ 및 5층 20.10㎡ 증축) - 외벽: 벽돌 및 페인팅 마감 등 - 내벽: 타일마감 등 - 바닥: 인조석 마감 등 - 창호: PVC 창호 등임

이용상태

현재 주거용으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음

부합물 및 종물

해당사항 없음

공부와의 차이

본건 지하 1층 및 1층, 2층은 공부상 근린생활시설(독서실)이나, 현황 주거용으로 이용중인 것으로 확인됨

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2874 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 647-48

용도: 근린주택

감정가: 2,089,012,480 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 추OOOOO

1.2. 면적

토지면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

토지지분: 240㎡ (약 72.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 675.74㎡ (약 204.4평)

건물지분: 675.74㎡ (약 204.4평)

건물 제시외면적: 14.90㎡ (약 4.5평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.4. 특이사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 노선상가 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 일단의 세장형으로 현재 주거용 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 강제경매 기록이 존재하나, 말소기준권리인 2010년 2월 11일 접수의 관악중앙새마을금고 근저당권(182,000,000원)에 의해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

건물 등기부상에도 동일한 말소기준권리가 적용되며, 다수의 주택임차권 등기가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 김 : 보증금 0원, 전입 2018-04-06

* 나 : 보증금 0원, 전입 2021-11-22

* 박 : 보증금 0원, 전입 2015-07-27

* 박 : 보증금 0원, 전입 2016-04-20

* 진 : 보증금 0원, 전입 2016-07-12

* 최 : 보증금 0원, 전입 2025-03-21

* 현 : 보증금 60,000,000원, 전입 2020-10-10, 확정 2020-10-16, 배당 2024-12-23. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 추 : 보증금 35,000,000원, 전입 2021-05-13, 확정 2021-05-13, 배당 2025-03-10. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-02-19, 확정 2020-12-28, 배당 2025-11-24. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2022-01-28, 확정 2021-12-17, 배당 2025-10-11. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 김 : 보증금 55,000,000원, 전입 2024-11-04, 확정 2024-11-04, 배당 2026-05-12. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-21, 배당 2023-07-04. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 나 : 보증금 85,000,000원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-06-24, 배당 2025-02-25. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 박 : 보증금 70,000,000원, 전입 2021-03-15, 확정 2021-02-03, 배당 2024-04-05. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 박 : 보증금 73,500,000원 (1차 증액 3,500,000원), 전입 2021-03-15, 확정 2021-02-03, 배당 2024-04-05. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 염 : 보증금 50,000,000원, 전입 2022-06-27, 확정 2024-12-02, 배당 2025-12-09. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 염 : 보증금 52,000,000원 (1차 증액 2,000,000원), 전입 2022-06-27, 확정 2024-12-02, 배당 2025-12-09. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 윤 : 보증금 45,000,000원, 전입 2021-03-31, 확정 2021-04-02, 배당 2023-06-09. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 전입 2022-07-21, 확정 2022-07-21, 배당 2025-12-04. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2024-12-19

* 손 : 보증금 50,000,000원 (206호), 전입 2025-06-11, 확정 2024-12-06, 배당 2025-06-26. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 손 : 보증금 60,000,000원 (301호), 전입 2025-06-11, 확정 2024-12-06, 배당 2025-06-26. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 손 : 보증금 50,000,000원 (306호), 전입 2025-06-11, 확정 2024-12-06, 배당 2025-06-26. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 전입 2020-03-09, 확정 2020-02-17, 배당 2025-10-22. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 최 : 보증금 58,000,000원 (1차 증액 8,000,000원), 전입 2020-03-09, 확정 2022-01-18, 배당 2025-10-22. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 최 : 보증금 60,000,000원 (2차 증액 2,000,000원), 전입 2020-03-09, 확정 2024-02-05, 배당 2025-10-22. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리.

* 변 : 보증금 50,000,000원, 전입 정보 없음, 확정 정보 없음, 배당 정보 없음. 건물 등기부상 '말소: 말소' 처리 (전세권).

* 양 : 보증금 0원, 전입 2010-03-09

* XUANTAOJUN: 보증금 0원, 전입 2020-10-10

3.3. 대항력있는 임차인 분석

본건에는 '대항력: 있음'으로 표시된 임차인이 확인됩니다.

* 박성환 (1): 보증금 40,000,000원, 전입 2009-10-21, 확정 2011-10-06.

* 박성환 (2): 보증금 45,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함), 전입 2009-10-21, 확정 2011-10-06.

* 박성환 (3): 보증금 42,000,000원. 건물 등기부상 '을22' 주택임차권으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. (보증금 합계 87,000,000원)

주의: 임차인 현황표에는 박성환의 보증금 합계가 40,000,000원 + 45,000,000원 = 85,000,000원으로 보이나, 건물 등기부상에는 42,000,000원으로 '인수'되는 것으로 명시되어 있습니다. 등기부상 '말소: 인수' 표시는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미하므로, 42,000,000원의 인수 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택의 거래 내역입니다.

* 2026년 7월 거래된 2022년식 '성진리치빌6차' (39.75㎡)는 약 5억 4천만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,360만원)

* 2026년 7월 거래된 1991년식 '훼밀리빌라A' (53.28㎡)는 약 1억 9천만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 357만원)

* 2026년 7월 거래된 2016년식 '비쥬타운B' (26.98㎡)는 약 2억 8천3백만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,050만원)

본건은 '근린주택'으로, 일반 다세대주택과는 용도 및 특성이 다소 차이가 있습니다. 제공된 다세대 시세 정보만으로는 본건 '근린주택'의 정확한 시세를 산정하기에 한계가 있습니다. 그러나, ㎡당 약 357만원에서 1,360만원의 시세 범위를 고려할 때, 감정가(㎡당 약 870만원 - 토지, ㎡당 약 3,370만원 - 건물)는 시세 범위 내 또는 그 이상으로 평가되었음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 건축 연도, 건물 규모, 토지 면적 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 20억 8901만 2480원입니다. 제공된 다세대 주택 시세 데이터와 직접 비교는 어렵지만, 감정가가 현실적인 시장 가치를 반영하고 있는지 추가적인 주변 근린주택 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재된 지역에 위치하며, 당곡고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 교통 접근성

지하철역과의 직접적인 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 버스 노선망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 부담

건물 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 박성환 임차인의 보증금 42,000,000원 인수는 주요 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 다수 경매 진행

중복사건으로 분류되어 있으며, 등기부상 다수의 강제경매 기록이 존재하는 것은 복잡한 권리 관계와 경매 진행의 불확실성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 불일치

지하 1층, 1층, 2층이 공부상 근린생활시설(독서실)이나 현황 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 건축물 관련 법규 위반 소지 또는 행정 제재 가능성을 내포할 수 있습니다. (다만, 감정평가 과정에서 현황대로 평가되었을 가능성 높음)

6.4. 보증금 0원 임차인의 실제 점유 및 미납 여부

다수의 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있어, 실제 임대차 관계의 명확성 및 법적 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물의 규모가 상당합니다. 당곡고등학교 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 보증금 인수 부담(42,000,000원)은 본건의 주요 리스크 요인이며, 중복 사건으로 인한 복잡한 권리 관계도 주의해야 할 사항입니다. 또한, 공부와 현황의 불일치, 다수 임차인의 보증금/차임 미상 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 근린주택으로, 주거 및 상업 시설 복합 운영을 통한 수익 창출 가능성.

* 성장 가능성이 있는 서울 관악구 지역 내 물건.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 보증금 인수 비용을 고려하여 투자 가치 판단 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,089,012,480원입니다.

건물 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 박성환 임차인의 보증금 42,000,000원을 낙찰자가 부담해야 합니다.

따라서, 총 매입 비용은 '입찰가 + 42,000,000원'이 됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위를 다음과 같이 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 1,800,000,000원 ~ 2,000,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 그리고 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 42,000,000원을 고려한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 해당 가격에 42,000,000원을 추가하여 총 매입 비용을 산정해야 합니다. 본 물건은 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.