나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3082 [1] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층145호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 양재동 소내 '양재 IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 제1층 제리빙관1층145호, 제2층 제패션관2층2213호로서, (사용승인일 : 2005.02.23.) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1), 2) 공히 판매 및 영업시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러 설비, 냉난방설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로 판매및영업시설, 업무시설(사무소), 근린생활시설, 대규모점포(도매센타및대형점), 집배송시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25m의 도로에 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025 .3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)일련번호 1은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권 상가로서 「집 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2(상가건물의 구분소유)에서 정의하고 있는 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지 및 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 되어있지 않음. 다만 대상물건 바닥에 타일 색깔 등으로 복도 등과 구분하는 경계가 존재하고 호수 표식이 되어있어 대상물건의 위치는 대략적으로 확인이 가능하나 인접 호수와 정확한 경계 는 구분되어 있지 않으므로, 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람. (후첨 '사진용지' 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3082 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 리빙관 1층 145호

용도: 판매시설

감정가: 237,000,000원

토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

건물면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신한은행 (경매개시결정 등기부상 권리자)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 서초구 양재동 '양재 IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

인접 도로: 대상 물건 남서측으로 노폭 약 25m의 도로에 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지), 도로, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지, 2025.3.24.~2025.9.30.)

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (신한은행, 2006-05-11 접수, 331,500,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존 (주식회사인평, 2005-03-02)

* 소유권이전 (권인, 2005-04-26)

* 근저당권 (신한은행, 2006-05-11, 331,500,000원, 말소기준)

* 가압류 (하나카드, 2024-10-17, 6,053,963원) - 말소

* 임의경매 (신한은행, 2025-09-11, 182,453,088원) - 말소

* 가압류 (채경희, 2025-11-14, 72,301,369원) - 말소

등기부채권 총액: 409,855,332원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

건물 정보: 하이브랜드, 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 19층 건물 (사용승인일: 2005.02.23.). 대상 물건은 제1층 리빙관 145호.

이용 현황: 판매 및 영업시설 (현황 공실)로 이용 중임.

주변 상권: 양재 IC 서측 인근의 상업 및 업무시설 밀집 지역. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하며, 대로변과 인접하여 상권 접근성이 양호함.

토지 이용: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 판매및영업시설, 업무시설, 근린생활시설, 대규모점포 등 건부지로 이용 중임.

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러 설비, 냉난방설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능함.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리함.

주거 환경: 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

구분소유 상가 경계 불명확: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권 상가로서, 경계 표지나 구분점포별 건물번호 표지가 명확하지 않음. 바닥 타일 색깔 등으로 경계를 대략적으로 구분하고 있으나, 인접 호수와 정확한 경계 구분은 되어 있지 않아 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요함.

현황 공실: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 위험 및 관리비 부담이 발생할 수 있음.

유동화 물건: 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 거래 구조 상 특이사항이 있을 수 있음.

토지거래허가구역: 특정 조건(외국인 등) 또는 건축물 용도(아파트)와 관련된 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

주변 시설: 제공된 정보 내에서 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. (직접적인 외부 검색은 수행할 수 없음을 알립니다.)

7. 종합 의견

대상 물건은 서울특별시 서초구 양재동, 양재 IC 인근에 위치한 소형 판매시설입니다. 교통이 편리하고 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 19층 건물 중 1층에 위치하며, 사용승인일은 2005년으로 연식이 있으나 건물 구조 및 설비는 갖추어진 상태입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 권리 관계는 명확합니다. 다만, 구분소유 상가로서 경계 구분이 명확하지 않고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 접근성: 양재 IC 인근, 양재대로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

성장 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

소형 면적: 비교적 적은 면적으로, 소규모 투자자에게 접근이 용이할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 현 공실 상태, 경계 불명확 등의 리스크 요인, 주변 유사 물건의 시세 및 최근 낙찰가율, 본 물건의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산출 및 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 상세한 임장 조사와 최신 부동산 시장 동향 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.