나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103432 [1] 서울특별시 강남구 논현동 OOOOO OOOOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선 '언주역') 등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 라멘조 3층 건물 내 제1층 제35호로서, 외벽: 타일붙임마감 등, 내벽: 페인팅마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

인근 호수(제1층 제34호)와 일괄로 근린생활시설(상호명:영동오토바이)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 완경사인 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 5~6 미터 내외수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역(2016-12-08)<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임. ② 본건은 인접호수(제34호)와 벽체없이 일괄로 근린생활시설로 이용중임,

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103432 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 227-4 양지직매상가 1층

건물 구조: 철근콘크리트조 라멘조 3층 건물 내 제1층 제35호

건물 용도: 근린생활시설

감정가: 258,000,000원

건축물 대장상 주용도: 판매시설 (근린생활시설)

건축물 대장상 사용승인일: 1978년 12월 5일

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 웰크론한텍 (을13 근저당권자)

1.2. 면적 및 매각 대상

토지면적: 1,654.80㎡ (약 500.6평)

토지지분: 12.24552㎡ (약 3.7평)

건물면적: 4263.79㎡ (약 1290.0평)

건물지분: 4263.79㎡ (약 1290.0평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

일괄매각: 해당 (토지와 건물을 함께 매각)

1.3. 주변 환경 및 교통

주위 환경: 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '언주역' 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 인접도로 대비 완경사인 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 토지는 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 5~6 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

1.4. 이용 상태 및 설비 내역

이용 상태: 인접 호수(제1층 제34호)와 일괄로 근린생활시설(상호명: 영동오토바이)로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

1.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 상대보호구역 (토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* 시장정비구역 (2016-12-08)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물 용도 '아파트' 사용 부지, 외국인 등 대상 '단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대' 용도 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 핵심 입지

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 위치하며, 지하철 9호선 '언주역' 역세권에 해당하여 교통이 편리함. 또한, 학동초등학교 인근 지역으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있음.

2.2. 지역 특성

본건이 위치한 논현동 일대는 강남의 중심 상업 및 주거 지역으로, 우수한 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음. 다만, 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 존재하며, 현재 시장정비구역으로 지정되어 향후 개발 계획이 주목되는 지역임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 주식회사 웰크론한텍의 근저당권(을13, 접수일자: 2021-02-23, 채권액 100,000,000원)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서성식

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 서성식은 전입일자가 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없음. 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 등기부 현황

* 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 신탁 등기 등이 확인되며, 을13 근저당권이 말소기준권리임.

* 최종적으로 2026년 3월 20일 논현종합시장시장정비사업조합으로 소유권이전신탁 등기가 되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 업종

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재는 인접 호수와 벽체 없이 일괄하여 '영동오토바이'라는 상호로 영업 중임. 건물은 철근콘크리트 라멘조 3층 건물임.

4.2. 시장 정비 구역 관련

본건은 논현동 227-4번지 일원의 논현종합시장 시장정비구역으로 지정되어 있음 (2016-12-08). 이는 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 것으로, 향후 개발 또는 정비 사업이 진행될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 주변에 학동초등학교가 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 지하철 9호선 '언주역'이 인접하여 강남 주요 업무지구 및 도심 접근성이 우수함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

* 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

* 학동초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현금청산 대상

* 가장 중요한 리스크는 본건 부동산이 재건축정비사업으로 인해 조합원의 지위 승계가 불가하며, 현금청산 대상이라는 점임. 이는 논현종합시장 시장정비사업조합의 사실조회회신서를 통해 확인되었음.

* 현금청산 대상자는 사업 진행 시 조합원으로서의 권리(분양권 등)를 포기하고, 사업 시행자로부터 청산금을 받아 현금화해야 함.

* 청산금액이 기대치에 미치지 못하거나, 향후 현금청산 절차가 복잡하게 진행될 경우 금전적 손실이 발생할 수 있음.

6.2. 정비구역 지정

* 시장정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 사업이 진행될 수 있으나, 사업의 추진 여부, 시기, 방식 등은 불확실하며 사업 지연 가능성이 있음.

6.3. 건물 이용 상태

* 본건은 인접 호수(제1층 제34호)와 벽체 없이 일괄로 근린생활시설로 이용 중이며, 이로 인해 향후 개별 호수 분할 또는 사용에 있어 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 논현동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, '현금청산 대상'이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 시장정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있지만, 조합원의 지위 승계가 불가능하며 현금으로 청산받아야 한다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 따라서 본건에 대한 투자는 향후 예상되는 현금청산 금액, 절차, 그리고 사업 진행 가능성 등을 면밀히 파악한 후에 신중하게 접근해야 합니다. 단순히 감정가만을 기준으로 접근하기보다는, 사업의 전반적인 진행 상황과 조합의 청산 관련 정보를 확보하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동이라는 우수한 입지.

* 지하철 9호선 '언주역' 역세권으로 인한 교통 편의성.

* 시장정비구역 지정으로 인한 잠재적 개발 가치 (단, 현금청산 대상임을 명확히 인지).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 현금청산 대상이라는 매우 중요한 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 정확한 현금청산 금액과 절차, 사업 진행 가능성 등을 사전에 철저히 조사하고, 이에 대한 면밀한 검토 후에 입찰가를 결정해야 합니다. 현금청산액이 명확해지기 전까지는 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.