나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103898 [1] 서울특별시 종로구 청운동 50-30 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 ‘경복고등학교’서측 인근에 소재하는 청운이지라이프 제4층 제401호(다세대주택)로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 원거리에 경복궁역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 4층 401호로서 (사용승인일: 2019.02.11) 외벽: 인조석돌붙임, 치장벽돌마감 등 내벽: -. 창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 약 18m내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2016-03-09)(7층이하), 고도지구(20m이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-06-28)(서울청운초등학 교,서울청운초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-26 )<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2020 -03-26)(청운동 일대 지구단위계획구역 입안), 서울도심(2019-08-09) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 종로구 청운동 50-30, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103898 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 2월 11일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 45.95㎡(약 13.9평)이며, 건물 면적은 65.20㎡(약 19.7평)입니다.

감정가는 620,000,000원(6억 2천만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 ‘경복고등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 원거리에 경복궁역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지는 동측으로 약 18m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 주식회사코람코자산신탁의 가압류(갑7)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다(물건명세서 참고사항).

총 채권액: 등기부채권 총액은 982,187,110원입니다.

임차인 현황:

본건에는 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 유

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

확정일자: 2022-10-11

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025-10-15

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 특이사항: '대항력 있음'으로 명시된 임차인(정 )이 존재하나, 보증금이 0원이고 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'이라는 권리가 어떤 식으로 해석되고 처리될지에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성: 본건이 소재한 종로구 청운동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있으며, 경복고등학교, 청운초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근 부동산 시세:

최근 시세 정보를 분석한 결과, 인근의 다세대 및 연립 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래된 '경복파크빌'(다세대, 2000년식, 96.48㎡)은 790,000,000원(약 819만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 '라임카운티'(연립, 2004년식, 151.8㎡)는 1,770,000,000원(약 1165만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 '청운벽산빌리지'(연립, 1988년식, 141.39㎡)는 1,740,000,000원(약 1231만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2019년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 65.20㎡(약 19.7평)의 다세대주택입니다. 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 6억 2천만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 경복고등학교, 서울청운초등학교, 서울청운초등학교병설유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 산재해 있으며, 주요 관공서 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 편의: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

* 혐오 시설: 본 건 주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있어 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 명시된 임차인(정 )이 존재합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하), 중점경관관리구역(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축이나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 부분이 있어, 명확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도심의 우수한 입지를 자랑하는 신축 다세대주택으로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 '0원'이라는 점은 큰 장점입니다. 또한, 신축 건물이라는 점과 주변 시세 대비 합리적인 감정가는 긍정적인 요소입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 다양한 도시계획상의 제한 사항은 명도를 포함한 향후 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년)를 자랑하는 신축 건물입니다.

* 서울 도심(종로구 청운동)의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* '인수 보증금 합계 0원'으로, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주변 부동산 시세 대비 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 620,000,000원이며, 주변 시세와 본건의 입지, 건축 연도, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

특히, 인수되는 임차인 보증금이 '0원'이라는 점은 낙찰가의 상승 여력을 뒷받침할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준인 527,000,000원 ~ 589,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 명도 진행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.