나이스옥션 법원경매 울산 2023타경109765 [1] 울산광역시 울주군 상북면 천전리 494-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경109765 [1] 울산광역시 울주군 상북면 천전리 494-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2023타경109765 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 천전리 494-1 | 감정가: 378,102,350원 | 최저가: 185,270,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경109765 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (중복병합사건)

소재지 (주요물건): 울산광역시 울주군 상북면 천전리 494-1 외 1필지

용도: 단독주택 및 휴경지 (일괄매각)

감정가: 378,102,350원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채무자/소유자: 이OO / 이OO

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황 (일괄매각 기준)

토지 면적: 640.00㎡ (약 193.60평) *지분율 100% (64000/64000)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 99.57㎡ (약 30.12평) *지분율 100% (9957/9957)

건물 제시외 면적: 31.20㎡ (약 9.44평, 보일러실 등)

총 연면적: 130.77㎡ (약 39.56평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주거 환경 (상북면 천전리 - 기호 1)

본건 주택(기호 1)은 울산광역시 울주군 상북면 천전리 "천전리회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 시 외곽의 전원주택 지역입니다.

교통상황은 차량 접근은 가능하나, 시 외곽지역에 위치하여 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

토지 형태는 완경사 지세 내 부정형 토지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 소로(小路)와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

기호 (1) 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)으로 지정되어 있어, 주택 외 용도로의 개발이나 증축에는 용도지역 및 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

기호 (2) 토지(두동면 이전리)는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 건축 행위가 상대적으로 용이하나, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 공장설립승인지역(1호)으로 지정되어 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

기호 (2) 두동면 이전리 인근에는 카페(이안에들꽃, 갤러리카페그루) 및 식당(장성식육식당) 등이 소재하며, 전원주택단지 및 부지 거래 사례가 확인되어 , 전원주택지로의 가치는 보통인 것으로 보입니다.

다만, 두동면 이전리 일부 지역은 축사가 확인되므로 , 입찰 전 현장 조사를 통해 기호 (2) 토지 주변의 환경 저해 시설 유무 및 그 영향을 필히 확인해야 합니다.

기호 (1) 상북면 천전리 인근에는 신불산군립공원 야영장(작천정별빛야영장, 등억알프스야영장 등)이 위치하고 있어 , 관광/휴양 인프라가 조성되어 있으나, 대상 물건 자체는 시 외곽의 농촌 지역 특성을 가집니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 소유권 관계

본건은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전에 있어 복잡한 명도 문제가 발생할 가능성을 줄여줄 수 있습니다. 채권자는 김OO입니다.

3.2. 제시외 건물 및 경계 리스크

주의사항 1에 따라, 제시외 건물 일체(31.20㎡, 약 9.44평)는 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 그 중 제시외 3-1 보일러실은 인접한 타인 소유 토지(천전리 494-10)를 일부 점유한 것으로 추정됩니다.

이는 낙찰 후 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 분쟁(지료 청구, 철거 소송 등)의 소지가 있으므로, 반드시 정확한 경계 측량이 필요하며, 감정평가 시에도 이에 대한 유의사항이 명시되어 있습니다.

3.3. 제시외 건물 소유권 문제

기호 (1) 토지 지상에는 다수의 제시외 건물(㉠ - ㉣)이 소재하며, 그 중 일부(기호 ㉠)는 등기사항전부증명서상 타인 소유(신윤이)로 기재되어 있을 가능성이 있습니다.

토지 감정평가 시 이 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 가액이 별도로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 해당 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부, 매각 포함 여부, 그리고 건물 소유권 문제 등을 면밀히 분석해야 합니다.

3.4. 기호 (2) 토지의 특이사항

기호 (2) 토지는 휴경지 상태이며, 잡목 및 잡초 등이 우거져 있어 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제한이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 분묘 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설 접근성

두 물건 모두 도시 외곽의 농촌 지역에 위치하여, 도심 상권과의 접근성은 낮습니다. 기호 (1)의 경우 시 외곽으로 제반 교통 사정이 다소 불편하며, 기호 (2)는 제반 교통 사정이 보통으로 평가되었습니다.

일상 생활에 필요한 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 인프라는 차량을 이용하여 인근 읍/면 소재지(예: 언양읍 등)로 이동해야 하는 환경입니다.

4.2. 토지의 활용성

기호 (1)은 자연녹지지역 내 단독주택 부지로, 주택을 활용한 전원생활 또는 임대용도(펜션 등, 지자체 조례 확인 필수)로 활용 가능합니다.

기호 (2)는 제1종일반주거지역 내 휴경지이므로, 개발 시 건폐율 및 용적률 적용이 비교적 유리하여 향후 건축을 통한 자산가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 경계 및 제시외 건물 문제 (최대 리스크)

제시외 건물 일부가 타인 토지를 침범하고 있는 것으로 추정되는 바, 정확한 경계 확인 없이는 인접 토지 소유자와의 분쟁이 확실시됩니다. (주의사항 1)

또한, 기호 (1) 토지 위에 타인 명의의 제시외 건물이 존재할 경우, 토지만의 매각으로 보아 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 토지 이용 제한 및 철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 분묘 및 수목 처리 문제

기호 (2) 토지에 분묘가 있을 경우, 분묘기지권 또는 장사 등에 관한 법률에 따른 처리가 필요합니다.

기호 (1) 토지 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 매각 대상에 포함되나, 수목의 가치 및 처리에 대한 계획이 필요합니다.

5.3. 개발 제한

기호 (1) 토지가 자연녹지지역인 점은 건축 규제가 비교적 엄격하다는 것을 의미하며, 건폐율 및 용적률이 낮아 원하는 규모의 건축이 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 울산 외곽의 전원주택(기호 1)과 제1종일반주거지역 내 토지(기호 2)가 일괄 매각되는 건으로, 넓은 토지 면적(총 193.60평)과 자연친화적인 환경을 선호하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

다만, 권리분석상 다수의 리스크(제시외 건물의 타인 토지 침범, 타인 소유 제시외 건물, 기호 2의 분묘 가능성)가 복합적으로 얽혀 있어, 일반 투자자에게는 다소 어려운 난이도의 물건으로 판단됩니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 제시외 건물의 현황 및 점유 상태, 기호 (2) 토지의 분묘 유무 및 토지 이용 상태를 철저히 확인하고, 경계 침범에 따른 명도/협상 비용을 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 실거주 목적의 전원주택 확보

감정가 대비 넓은 대지 면적(640㎡, 약 193.60평)을 기반으로 한 단독주택으로, 울산 인근 지역에서 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적입니다.

7.2. 제1종일반주거지역 토지(기호 2)의 잠재적 가치

일괄 매각에 포함된 기호 (2) 토지는 제1종일반주거지역에 속하여 추후 건축 및 개발이 용이하며, 시세 대비 저렴하게 주거지역 내 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

7.3. 가격 메리트

복잡한 권리 관계와 외곽 입지로 인해 유찰 가능성이 높아, 리스크를 감안한 전략적인 가격으로 접근 시 감정가 대비 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 해결 비용 선반영 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매5계