나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51297 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 14층1431호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2025.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사2동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대규모아파트단지 인근에 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건동까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하6층 지상18층 건내 14층 1431호로서,
외벽: 복합판넬 마감.
창호: 페어글라스 및 시스템 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화기설비, 화재탐지설비,
보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30m 내외, 서측으로 노폭 약15m 내외의 아스팔트 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 도시지역기타(건축한계선) , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51297 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 14층1431호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 3.85㎡ (약 1.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.16㎡ (약 5.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하6층 지상18층 건물 중 14층 1431호

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, '미사2동행정복지센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트단지와 상업지대가 혼합된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 채권자는 김OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

특히 주목할 부분은 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김 (본래 이름은 김은미)

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021년 7월 12일

- 확정일자: 2021년 7월 2일

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2023년 9월 14일

권리분석 결과, 임차인 김 씨는 대항력 있는 임차인으로, 해당 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. "인수 보증금 합계"는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 다른 권리관계에서의 정리를 의미하며, 을구 3번 임차권등기 내용은 매수인이 인수해야 하는 명확한 부담으로 작용합니다. 채권자인 김OO과 임차인 김 이 동일인으로 추정되며, 본 경매는 임차인의 채권에 의해 개시된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트단지 인근의 상업지대로 형성되어 있어, 주거 단지의 배후 수요를 기반으로 한 상권이 발달해 있습니다. 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

- 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

- 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 정보:

- 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

- 구조: 철근콘크리트조, 평지붕, 지하 6층, 지상 18층 건물 중 14층에 위치합니다.

- 외벽: 복합판넬 마감.

- 창호: 페어글라스 및 시스템 창호.

- 내부 설비: 기본적인 급/배수, 위생, 지역난방, 승강기, 소화, 화재탐지, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

- '미사2동행정복지센터' 인근에 위치합니다.

- 주변에 대규모 아파트 단지가 있습니다.

- 인근에 '우성르보아파크' 상가에 '우시야 미사점' (소고기 특수부위 전문점)과 같은 음식점이 입점해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담입니다.

임차인 김 씨의 보증금은 140,000,000원이며, 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 현재 감정가(127,000,000원) 및 최근 매매 시세(74,000,000원 ~ 78,000,000원)를 고려할 때, 경매를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성은 낮아 보입니다. 이는 매수인이 실제 부담해야 할 총 금액이 입찰가에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있음을 의미하며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하남시 망월동의 좋은 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 140,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금의 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 있습니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 현저히 낮은 점과 임차인의 보증금 액수를 고려할 때, 투자자 입장에서는 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인이 채권자로 경매를 신청한 것으로 보이는 점은 해당 임차인이 직접 경매에 참여할 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 하남시 미사지구 내 신축급 오피스텔로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 대규모 아파트 단지 인근 상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 인근 교통망 양호, 행정복지센터 등 편의시설 접근성 좋음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 하나, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최근 매매 사례: 74,000,000원 ~ 78,000,000원 (2026년 3월 거래 기준, 10층/18.72㎡)

* 감정가: 127,000,000원

대항력 있는 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높고, 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 실제 낙찰가율은 감정가 대비 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로, '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 최근 시세를 참고하여 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

그러나, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 더하여 임차인에게 배당되지 못하는 보증금 잔액(140,000,000원 - 경매 배당금)을 추가로 부담해야 하므로, 이 점을 반드시 고려하여 입찰가격을 결정하시기 바랍니다. 만약 임차인이 직접 경매에 참여하여 보증금 전액을 회수하거나 건물을 낙찰받는다면, 외부 투자자에게는 매력적인 기회가 되지 않을 수 있습니다.

참고로, 주변에 '혐오시설'로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 하남 유니온파크(자원회수시설)가 지하에 관련 시설을 두고 있으나, 지상에는 전망대, 물놀이 시설 등 주민 편의 시설이 조성되어 있어 '혐오시설'보다는 지역 랜드마크로 인식되는 추세입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.