나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559336 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 부평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 제15층 건물 중 제15층 제1501호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2012-09-07)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측, 북동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심),
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택으로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2024타경559336 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1501호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상)

감정가: 102,000,000원

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

건물면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

건물 사용승인일자: 2012년 9월 7일

건축물 규모: 지하 3층, 지상 15층, 총 144세대 (대준블루온)

대지면적: 1258.3㎡ (약 380.5평)

건축면적: 896.16㎡ (약 271.1평)

연면적: 11882.74㎡ (약 3595.9평)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 건축법 및 수도권정비계획법에 따른 높이 제한 및 과밀억제권역 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인: 양무진)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 2월 27일

* 확정일자: 2020년 11월 6일

* 배당신고일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 있음

본 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다. 임대차보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 2.등기부 요약

말소기준권리는 2021년 11월 16일 접수된 의정부세무서장의 압류(갑6)입니다.

이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번의 주택임차권(권리자: 양무진, 보증금 10,000,000원으로 등기부상 기재되었으나, 물건명세서 상 90,000,000원으로 확인됨)은 인수 대상입니다.

1.3. 3.권리분석 종합

대항력 있는 임차인(양무진)이 90,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 중요합니다. 이 점은 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 발달한 지역입니다.

"굴다리오거리" 인근은 유동인구가 많고 상권이 활발하여, 도시형생활주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대 주택 매매 사례가 ㎡당 약 180만원에서 570만원 수준으로 나타납니다. 본건은 도시형생활주택으로, 일반 다세대와는 차이가 있을 수 있으나, 이를 감안할 때 본건 건물의 전용면적(22.40㎡) 기준 시세는 약 9,700만원에서 1억 2,900만원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부평역(1호선, GTX-B 노선 예정) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 역세권에 위치한 소형 주택으로 1인 가구 및 신혼부부 등의 주거 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 90,000,000원의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 매수 비용이 높아질 수 있습니다.

* 공동담보: 물건 정보에 '공동담보'라고 명시되어 있어, 본건 외 다른 담보물건이 함께 경매에 포함되었거나, 경매 진행 전 추가적인 권리 변동이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2012년 준공된 도시형생활주택으로, 소형 면적(22.40㎡)은 1인 가구 중심의 임대 수요에 부합할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 따라서 해당 임차인의 권리 및 배당 내역을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권의 뛰어난 입지 및 교통 편리성.

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자금으로 접근 가능 (단, 인수 보증금 고려).

* 주변 개발 호재 및 상권 활성화로 인한 향후 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

추정 시세는 약 97,000,000원에서 129,000,000원 사이로 파악됩니다.

가장 큰 인수 부담인 임차인의 보증금 90,000,000원을 고려할 때, 낙찰 후 총 매수 비용이 시세를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인의 보증금 90,000,000원을 최우선으로 고려하여, 총 지출 비용을 시세 이하로 맞추는 전략이 유효합니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이를 권장합니다.

본 입찰가는 보증금 90,000,000원 인수 후에도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수하여 수익을 확보할 수 있는 범위 내에서 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.