나이스옥션 법원경매 포항 2024타경789 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 348-3 동성빌라 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "서문사거리" 남서측 인근에 위치하는 "동성빌라" 4층 501호 단위세대 구분건물로서 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구분건물로서
외 벽 : 몰탈위 페인트마감.
내 벽 : 벽지 및 일부타일등 마감.
바 닥 : 장판지, 일부타일등 마감.
창 호 : 샷시창호등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필1단의 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8M, 서측으로 폭 약 3M -4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경789 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 348-3 동성빌라 4층501호

용도: 다세대주택

감정가: 33,000,000원

토지면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

건물면적: 57.51㎡ (약 17.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 1991년 07월 13일 (건축물대장상)

건물명: 동성빌라

세대수: 8세대

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "서문사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 폭 약 8미터, 서측으로는 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 황OO (임의경매)

경매개시일자: 2024년 02월 29일

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 09일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024년 02월 28일

대항력: 있음

비고:

* 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 08월 09일자 황형석의 전세권설정 (을5)

말소기준권리보다 선순위 권리: 없음

말소기준권리보다 후순위 권리: 포항세무서장 압류 (을6), 황형석의 임의경매개시결정 (을7, 본건)

낙찰 시 말소되는 권리: 을5, 을6, 을7 (압류, 임의경매)

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 대항력있는 임차인 황 이 존재하나, 해당 임차인의 전세권이 말소기준권리이므로 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권이전: 금강자산운용유한회사 (2020.06.01), 블루엔젤유한회사 (2020.08.31)

전세권설정: 황형석 (2021.08.09, 55,000,000원, 말소기준권리)

압류: 포항세무서장 (2023.04.13, 말소)

임의경매: 황형석 (2024.02.29, 55,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 55,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 포항시 남구 오천읍 용덕리 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

인접한 도로 조건이 양호한 편입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석

최근 매매된 인근 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- 호진빌라(A동, 1991년식, 53.48㎡): 2026년 5월 26일, 1,500만원 (약 28만원/㎡)

- 럭키골든빌라가동, 1992년식, 49.22㎡: 2026년 5월 14일, 3,500만원 (약 71만원/㎡)

- 한양행복타운, 1994년식, 65.86㎡: 2026년 6월 4일, 3,000만원 (약 45.5만원/㎡)

본건은 건물면적 57.51㎡, 감정가 33,000,000원 (약 57.4만원/㎡) 입니다.

주변 시세 범위는 약 28만원/㎡에서 71만원/㎡로 넓게 분포하고 있으며, 본건의 감정가는 시세 범위 중간보다 다소 높은 수준에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감입니다.

창호는 샷시 창호 등입니다.

* 설비 내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (황 )

임차인 황 은 대항력이 있으나, 해당 임차인의 전세권이 말소기준권리이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 내부 현황 및 이용 상태는 외부 및 인근 주민 탐문 조사에 의존하였으므로 실제와 다를 수 있습니다.

* 공동담보

본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화

건축년도가 1991년으로, 35년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세

본건 감정가(57.4만원/㎡)는 주변 시세(28~71만원/㎡) 중 상위권에 해당하므로, 면적 대비 가격 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 권리상 인수되는 보증금은 없어 법적으로는 안전합니다.

그러나 임대 관계 미상 및 내부 확인의 한계가 있어 현장 조사가 필수적입니다.

건물 노후화와 주변 시세 대비 감정가의 위치를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어 권리상 안전합니다.

* 도심 접근성: 포항 남구 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 저가 매입 기회: 시세 대비 합리적인 가격에 매입한다면 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 33,000,000원이며, 건물면적 57.51㎡ 기준 약 57.4만원/㎡입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매가는 28만원/㎡에서 71만원/㎡로 분포하고 있습니다.

특히, 1991년식 건물 노후화와 임대 관계 미상 등의 불확실성을 고려할 때, 감정가보다는 시세 하한선에 가까운 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 등을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원에서 30,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.