나이스옥션 법원경매 순천 2024타경60954 [5] 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-12 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경60954 [5] 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-12 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경60954 | 소재지: 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-12 | 감정가: 33,617,750원 | 최저가: 18,826,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경60954 (5)

소재지: 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-12

용도: 임야 (토지일부지분매각)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 삼OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 33,617,750원

토지면적: 446.00㎡ (약 134.89평)

토지 지분율: 40175 (전체 면적 중 일부 지분만 매각)

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 중복사건

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리 소재 "비촌마을" 북동측 인근에 위치함.

주변은 주택, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지방도변 농촌지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

감정평가서상 기호 1, 2, 3), 8)은 도로로 이용되는 토지이며, 기호 1, 3)은 세로(가), 기호 2, 8)은 소로한면에 접함.

기호 4, 5, 6, 7)은 세로(가)에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편임.

3. 법적 및 이용 상태 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지 대부분은 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역), 공장설립제한지역(수도법), 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따름.

특히, 보전관리지역은 제한적인 개발만 허용되므로 투자 시 용도변경 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 함.

일부 필지(기호 1)는 영농여건불리농지이며, 기호 2, 8)은 접도구역이 포함되어 있음.

3.2. 현황과 공부의 차이

공부상 지목(전, 임야)과 현황(도로, 주거나지)이 상이한 점이 확인됨.

기호 1은 공부상 전이나 현황 도로이며, 기호 2, 3, 8은 공부상 임야이나 현황 도로임.

기호 4-7은 공부상 임야이나 현황 주거나지(주택 등이 없는 주거 목적으로 비어있는 토지)로 이용 중임.

현황과 지목의 불일치에 따른 추가적인 행정 절차나 비용 발생 여부를 확인해야 함.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

매각 대상은 토지 전체가 아닌 "토지일부지분매각"이며, 이는 공유물 지분 매각을 의미함.

4.2. 권리관계 특이사항

가장 큰 특이사항은 "지분매각"이라는 점과 "공유자우선매수신고"가 가능하다는 점임.

공유자우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있으므로, 입찰자는 최고가 매수신고를 하더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있는 리스크를 감수해야 함.

4.3. 제시목록 외의 물건 및 임대관계

제시목록 외의 물건은 없으며, 임대관계는 미상임.

5. 컨설팅 분석

5.1. 입지 조건

본건은 순천 시내와는 거리가 있는 전형적인 농촌 지방도변에 위치하여 도심 접근성은 낮음.

다만, 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 농촌 지역으로서의 교통 조건은 보통임.

주위가 주택, 농경지, 임야로 구성되어 있어 정주 환경은 조용하고 쾌적할 수 있으나, 개발의 여지는 매우 제한적임.

5.2. 상권 분석 및 생활 정보

상업시설의 유무를 판단할 수 있는 상권 분석은 농촌 지역 임야의 특성상 무의미함.

생활 정보는 일반적인 도심 편의시설과는 거리가 멀며, 기초적인 주거 및 영농 관련 환경에 중점을 두어야 함.

혐오시설 검색 결과 명시적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 농촌지대이므로 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 확인이 필요함.

5.3. 잠재적 리스크

1. 지분매각 리스크: 낙찰 후 기존 공유자와의 협의, 지분 분할 또는 매각 절차가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 소송을 통해야 하므로 시간과 비용이 소요됨.

2. 공유자우선매수권 행사: 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 상존하며, 이는 낙찰의 불확실성을 높이는 요인임.

3. 법적 제한: 보전관리지역 및 가축사육제한구역 등 엄격한 토지이용규제가 존재하여 개발이 어렵거나 불가능할 수 있음.

4. 현황 상이: 공부상 지목(임야, 전)과 현황(도로, 주거나지)의 불일치로 인한 추가적인 법적, 행정적 절차가 필요할 수 있음.

5.4. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰할 경우 지분 투자를 통해 장기적인 토지 확보를 노릴 수 있는 기회임.

그러나 지분 매각과 공유자 우선매수권이라는 치명적인 권리적 리스크와 보전관리지역이라는 개발 제한적 리스크를 동시에 안고 있음.

일반적인 실수요자나 단기 시세차익을 목표로 하는 투자자에게는 적합하지 않으며, 토지 지분 매입 경험이 풍부하고 공유자와의 협상 능력이 있거나, 기존 공유자로서 지분을 합병하려는 목적의 투자자에게 적합함.

5.5. 투자 포인트

1. 현황 주거나지 이용: 일부 지번의 현황이 '주거나지'로 이용되고 있어, 장래적으로 건축 인허가 가능성이 열려 있거나, 현재 사실상 주거용 토지로 활용되고 있을 수 있음. (다만 지목 변경 및 건축 가능 여부 재확인 필요)

2. 저가 매입 기회: 지분 매각 특성상 유찰을 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 지분 취득이 가능하며, 이는 장기적인 관점에서 토지 합병을 위한 기반이 될 수 있음.

3. 도로 확보: 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 있어 주변 토지 이용의 편의성을 제공할 수 있음.

법원 정보

순천지원 경매1계