나이스옥션 법원경매 순천 2025타경406 [2] 전라남도 광양시 봉강면 조령리 산54-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경406 [2] 전라남도 광양시 봉강면 조령리 산54-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경406
• 주소: 전라남도 광양시 봉강면 조령리 산54-1
• 감정가: 240,474,900원
• 최저가: 134,666,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경406 | 소재지: 전라남도 광양시 봉강면 조령리 산54-1 | 감정가: 240,474,900원 | 최저가: 134,666,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경406 (2)이며, 소재지는 전라남도 광양시 봉강면 조령리 산54-1 외 다수 필지입니다. 본건은 부동산임의경매로 진행되며, 총 토지면적은 50,975.00 제곱미터 (약 15,419.86평) 규모의 대형 임야 및 전입니다. 감정가는 240,474,900원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 건물 면적은 0.00 제곱미터로 건물을 제외한 토지만을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 총 13개 필지(기호 1~13)로 구성된 일괄 매각 물건으로, 위치는 "조령제" 서측 및 남서측 인근에 자리합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경지대 및 산림지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용상태는 전(휴경지)으로 이용되는 완경사지의 사다리형 토지부터, 자연림으로 이용되는 급경사지 또는 완경사지의 부정형 토지까지 다양하게 혼재되어 있습니다. 특히 기호 3, 4, 9, 11은 공부상 지목(전 또는 임야)과 달리 현황은 '도로 등'으로 이용되고 있다는 중요한 차이가 확인됩니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지조건

본건은 광양시 봉강면 조령리에 위치한 농림지역 및 생산관리지역 토지입니다. 주변이 순수 농경지대 및 산림지대라는 점을 고려할 때, 도심과의 접근성이나 생활 편의시설 측면에서의 입지 조건은 다소 떨어집니다. 그러나 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지의 대부분이 완경사지 또는 급경사지 내에 위치하며, 토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지가 다수 포함되어 있어 개발 및 활용에 제약이 많습니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자는 박OO, 채무자는 백OOOOOOO, 채권자는 광OOOOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리분석을 진행할 수 없으나, 경매의 기본 원칙에 따라 말소기준권리 이후의 권리는 소멸할 가능성이 높습니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 '목록 7. 컨테이너 매각 제외'와 '경계측량 필요'입니다. 매각 대상 토지 외에 목록 7 컨테이너가 있다면 이는 낙찰자가 취득할 수 없으며, 컨테이너 소유자와의 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 경계측량 필요는 토지의 경계가 불분명할 수 있음을 의미하며, 인근 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 순수 농경지대 및 산림지대에 위치하고 있어 도시 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거 목적의 생활 편의시설(학교, 병원, 마트 등) 접근성은 현저히 낮습니다. 생활 정보 측면에서는 차량을 통한 이동이 필수적이며, 전원생활이나 농림업 관련 활동을 위한 기반 시설 외에는 기대하기 어렵습니다.

주변 환경 검색 결과, 농촌 지역의 특성상 대규모의 도시형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음 세 가지로 요약됩니다.

첫째, 토지 현황과 공부상의 차이입니다. 기호 3, 4, 9, 11 필지가 공부상 지목(전 또는 임야)과 달리 현황 '도로 등'으로 이용되고 있어, 해당 도로 부분의 배타적 사용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

둘째, 용도지역의 제약입니다. 토지 대부분이 농림지역 및 임업용산지에 해당하며, 이 경우 개발 행위는 산림 관련 법규 및 농지법의 엄격한 규제를 받습니다. 생산관리지역 역시 난개발을 방지하고 농림어업 생산에 이용하기 위한 지역으로, 일반적인 개발 목적의 투자는 어렵습니다.

셋째, 컨테이너 매각 제외 및 경계측량 필요 사항입니다. 컨테이너 처리 문제와 불분명한 경계로 인한 분쟁 가능성은 낙찰자가 해결해야 할 부담입니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 5만 제곱미터가 넘는 대규모의 임야 및 전 필지들을 일괄 매각하는 건입니다. 낮은 감정가로 넓은 토지를 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 토지이용계획상의 제약(농림지역, 임업용산지)과 현황상 도로 사용 필지의 존재로 인해 단기적인 개발이나 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

투자 포인트

본건은 대규모 임야 및 전을 활용하여 장기적인 산림 경영, 혹은 제한적인 범위 내에서의 귀농 및 전원생활 부지를 찾는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

1. 대규모 토지 확보: 5만 제곱미터가 넘는 대규모 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득하여 장기적인 임야 및 농지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 임업용 활용: 농림지역 및 임업용산지 필지(기호 6~13)는 임산물 재배 또는 산림 경영 목적으로 활용이 가능합니다.

3. 생산관리지역 활용: 생산관리지역 필지(기호 1~5)는 추후 비교적 용이한 개발(창고, 농업 관련 시설 등)을 검토해 볼 여지가 있습니다.

다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 도로의 현황 및 컨테이너의 위치와 상태를 반드시 확인하고, 경계측량 비용 및 소요 시간을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계