나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [4] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 313-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [4] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 313-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경424
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 313-2
• 감정가: 20,619,000원
• 최저가: 11,546,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경424 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 313-2 | 감정가: 20,619,000원 | 최저가: 11,546,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서 (순천지원 2025타경424 (4))

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경424 (4)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

감정가 20,619,000원

소유자 서OO

채무자 조OO

채권자 이OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 313-2

용도 전

토지면적 261.00㎡ (약 78.95평)

토지 지분율 26100 (전체 지분)

건물면적 0.00㎡ (건물 없음)

2. 물건 분석 및 현황

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본 물건(기호(4))은 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 '산본마을' 북측 인근에 위치한 농경지대의 토지입니다.

이용상태는 부정형의 토지로 '전' 및 일부는 '도로'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

맹지는 아니며, 북동측으로 진입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건(기호(4))은 계획관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 자연취락지구로도 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역이며, 자연취락지구는 주거환경 정비 등을 목적으로 하는 구역으로 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적입니다.

다만, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든가축제한지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발은 불가능합니다.

3. 입지 조건 및 환경

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 산간 농경지대 및 마을 주변 농경지대에 위치하며, 주위는 전, 답과 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

구체적으로 '산본마을' 북측 인근에 자리하여 마을과의 연계성이 있으나, 전반적으로는 농촌 마을 외곽의 농경지 성격이 강합니다.

3.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본 물건 인근까지 차량의 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.

도로 상태는 북동측으로 진입로가 개설되어 있어 진출입에 용이합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 종류 및 특이 사항

본 건은 부동산임의경매 물건이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 채권자 이OOOOOOO의 신청에 의한 경매로 진행 중인 것으로 보이며, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸할 것으로 예상되어 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 필수 확인 사항

본 토지의 용도는 '전'으로 농지법상 **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필수입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 최고가 매수신청인으로 결정되더라도 매수신청보증금(입찰보증금)은 몰수되므로 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 전(농지) 용도의 토지로 상업시설이 형성되는 상권으로 분석하기에는 부적합하며, 주위에 단독주택과 농경지가 대부분인 순수 농촌 지역입니다.

따라서, 상업적 투자보다는 농업용, 또는 장기적인 주거 개발 가능성에 중점을 두어야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 '남정마을', '산본마을' 등 자연부락이 위치하고 있어 기본적인 농촌 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

다만, 검색 결과, 본건 인근 지역 내에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농경지대 특성상 주변에 축사 등 가축 관련 시설이 있을 가능성은 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

인근에 보건진료소 등 기본적인 공공시설은 옥룡면 내에 산재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 요건 미충족입니다. 낙찰을 받더라도 농취증을 기한 내에 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다.

6.2. 토지의 일부 도로 이용 리스크

감정평가서에 '전 및 일부 도로로 이용 중'이라고 명시되어 있습니다. 이는 공부상 면적과 실제 사용 면적에 차이가 있거나, 지적상으로는 '전'이나 실제로는 마을 진입로 등으로 사용되고 있을 가능성이 있어 사전에 해당 도로 이용 현황 및 사유를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한 리스크

본 물건은 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 등이 혼재되어 있어 향후 건축 가능성이 있지만, 모든가축 사육제한 구역이므로 축사 등으로의 활용은 불가능합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역과 자연취락지구에 일부 포함된 농지(전)로, 농업용 토지로서의 가치 외에도 장기적인 관점에서 주택 건축 등 개발을 고려해 볼 수 있는 입지적 잠재력이 있습니다.

다만, 토지 전체 면적이 261.00㎡ (약 78.95평)으로 소규모이므로 단독 주택 건축 시 법규 검토가 필수적입니다.

농지취득자격증명 제출 의무를 반드시 이행할 수 있는 매수인이 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 및 자연취락지구 포함으로, 향후 건축 행위(단독주택 등)에 대한 가능성을 내포하고 있습니다.

저렴한 소액 투자: 감정가 기준 2천만원 초반대의 소액 농지 투자 물건으로, 경매 시점에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

접근성: 북동측 진입로 개설로 접근성이 양호하여 농지 이용에 불편함이 적습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계