나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 414-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 414-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경424
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 414-2
• 감정가: 193,795,000원
• 최저가: 108,526,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

순천지원 경매1계 2025타경424 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 414-2 | 감정가: 193,795,000원 | 최저가: 108,526,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경424 (2)이며, 소재지는 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 414-2 외 일괄매각 물건입니다.

용도는 토지(답)이며 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소유자는 서OO, 채무자는 조OO, 채권자는 이OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 2174.00㎡(약 657.69평)이며, 감정가는 193,795,000원으로 평가되었습니다.

본 건은 토지매각 건으로 건물면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 매각 조건 및 유의사항

본 경매 물건은 일괄매각 조건입니다.

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

또한 목록 3번 토지는 소하천예정지에 저촉되므로 이 부분을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건(기호(1)~(7))은 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 소재 '남정마을', '산본마을' 인근에 위치합니다.

주위 환경은 전, 답 등의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 산간 농경지대(기호(1)) 및 마을 주변 농경지대(기호(2)~(6))입니다.

전반적으로 농업용 또는 개발이 제한적인 임야 형태의 토지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

기호(1)~(7) 인근까지 차량의 출입은 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지 이용 현황은 자연림(기호1), 답(기호2, 3), 전 및 도로(기호4, 7), 전(기호5, 6) 등으로 매우 다양하게 구성되어 있습니다.

도로 상태 역시 다양하며, 기호(1)과 기호(5)는 맹지이나, 기호(2), (6)은 포장도로에 접하며, 기호(7)은 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하여 접근성이 양호한 토지도 포함되어 있습니다.

나머지 기호(3), (4)는 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권채무 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자(이OOOOOOO)의 채권 확보를 위한 경매 진행으로 보이며, 경매를 통해 매각이 완료되면 소유권 이전과 동시에 선순위 권리 및 후순위 권리는 말소되어 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각 대상 및 형태

매각 대상은 토지이며, 총 7필지(기호(1)~(7) 유추)가 일괄매각 형태로 진행됩니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

3.3. 법정 제약 사항

토지이용계획 상 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등이 혼재되어 있으며, 대부분 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

특히 농지(답, 전)가 포함되어 있으므로, 매수인은 낙찰 후 농지취득자격증명을 기한 내에 제출해야 합니다.

기호(3)과 기호(7) 토지는 광양시 고시로 소하천예정지에 저촉되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한을 받을 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 산간 및 마을 주변의 농경지대에 위치하고 있어 상업시설 밀집 지역으로 보기 어렵습니다.

따라서 별도의 상권분석은 의미가 없으며, 생활 편의시설은 인근 마을 단위의 소규모 시설에 의존하거나 광양시 옥룡면 중심부 또는 광양읍 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 생활정보나 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 기한 내에 증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당하므로, 매수인은 농지 취득에 결격 사유가 없는지 사전에 철저히 확인해야 합니다.

목록 3, 7의 소하천예정지 저촉은 토지 이용 목적에 따라 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 이는 매입 후 활용도를 떨어뜨리는 요인이 될 수 있습니다.

다양한 용도지역(보전, 생산, 계획관리지역)이 혼재되어 있어 각 필지별로 건축 및 개발 행위에 적용되는 법규를 정확히 파악해야 합니다.

5.2. 입지적 리스크

총 7개 필지 중 기호(1) '자연림'과 기호(5) '전'은 맹지(도로에 접하지 않음)이므로, 맹지인 필지들을 활용하기 위해서는 인접 필지의 통행권 확보(주위토지통행권) 또는 별도의 진입로 개설이 필요하여 추가 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

토지의 종류가 자연림, 답, 전 등으로 혼재되어 있어 일괄매각 시 용도에 맞게 분리하여 활용하기 어렵고, 매수인은 모든 토지를 동시에 관리해야 하는 부담이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 광양시 옥룡면 산남리 일대의 농경지 및 임야를 일괄 매각하는 건입니다.

다양한 용도지역과 토지 이용 현황(자연림, 답, 전, 도로)이 혼재되어 있어 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.

특히 맹지(2필지)와 소하천예정지 저촉(2필지) 등 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 대비 저감률이 높아질 경우 투자 매력이 증가할 수 있습니다.

핵심은 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 맹지 및 예정지 토지의 활용 계획입니다.

6.2. 투자 포인트

가격 접근: 감정가(193,795,000원) 대비 유찰 횟수가 늘어나 낙찰가율이 낮아질 경우, 맹지 및 소하천 예정지 리스크를 상쇄하고 매력적인 투자가 될 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 일부 필지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하며 왕복 2차선 도로에 접하고 있어(기호 7) 비교적 개발 여지가 높습니다. 이 필지를 중심으로 나머지 필지를 농업용 또는 보전용으로 활용하는 계획이 필요합니다.

농업 또는 귀농/귀촌: 총 면적(약 657.69평)이 넓어 농지로서의 가치가 충분하며, 일부 접도된 토지를 활용하여 귀농이나 주말농장 등의 목적으로도 고려할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계