나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [3] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 54-36 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [3] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 54-36 전 경매

• 사건번호: 2025타경51126
• 주소: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 54-36
• 감정가: 84,132,000원
• 최저가: 47,114,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경51126 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 54-36 | 감정가: 84,132,000원 | 최저가: 47,114,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51126 (3)

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 54-36 외 (총 5개 필지)

용도: 전 (현황: 전, 답)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

1.2. 기본 면적 및 가격

토지면적: 4674.00㎡ (약 1413.89평)

감정가: 84,132,000원

2. 최고의 입지

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 고흥군 금산면 석정리 소재 ""동정마을"" 남서측 인근 및 ""성치마을"" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌/야산 지대입니다.

일련번호 1), 3)은 마을 주변 농경지대이며, 일련번호 2), 4), 5)는 야산지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

다만, 모든 일련번호 1)~5) 토지 필지 모두 인접 도로가 없는 **맹지** 상태입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

토지는 모두 **부정형 완경사**이며, 현황은 대부분 ""전""으로 이용 중입니다.

이용 상태는 꾸지뽕나무 식재지, 분묘 소재지, 축사 소재지, 휴경지(잡목 소재) 등 다양합니다.

공부상 지목이 ""임야""인 필지(1, 4번)도 현황은 ""전""으로 이용되어 공부와의 차이가 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획은 **계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역** 등으로 복합되어 있습니다.

다양한 **가축사육제한구역**으로 묶여 있어 축사 운영 및 개발에 제한이 따릅니다.

일부 필지는 **준보전산지, 임업용산지**이며, **영농여건불리농지**도 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

매각 대상은 **토지매각**이며, 제시외 건물(축사 약 130.0㎡ / 약 39.33평, 철파이프조 차광막지붕 단층) 및 울타리는 **매각에서 제외**됩니다.

소유자 및 채무자가 망(사망)인 상태에서 진행되는 임의경매입니다.

3.2. 핵심 법률 리스크

1) **농지취득자격증명 (농취증):** 본건은 농지(전, 답)를 포함하고 있어, 최고가 매수인은 **농지취득자격증명을 제출**해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

2) **법정지상권:** 매각에서 제외된 **제시외 건물(축사)**이 토지 위에 소재하고 있어, 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권이 성립되면 낙찰자는 축사 소유자에게 토지를 사용할 수 있도록 해야 하므로 토지 이용에 큰 제약이 따릅니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 활용성

본건은 도시 상권과는 거리가 먼 농촌 지역에 위치합니다.

토지이용계획상 **계획관리지역** 필지가 일부 포함되어 있으나, 다른 필지들은 **보전관리지역, 농림지역** 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 낮습니다.

주 활용성은 현행 이용 상태와 같이 농업(꾸지뽕나무 등) 또는 목축업(가축사육제한구역 규제 준수 필요)에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경

인근에 ""동정마을"", ""성치마을"" 등 소규모 마을이 소재하는 전형적인 농촌 생활권입니다.

일반적인 편의시설이나 생활인프라는 주변 마을을 통해야 합니다.

5.2. 혐오 시설

검색 결과, 주변에 특별히 지역 전체에 영향을 미치는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 본건 토지 위에 **축사**가 소재하며, 주변 필지들 또한 다양한 **가축사육제한구역**에 속해 있어 국지적인 환경적 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 법적 리스크

**법정지상권 성립 여부**는 본건 투자의 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 토지 이용 가치가 크게 하락합니다.

**농취증 발급 불허** 시 보증금 몰수 리스크가 있습니다. 현황이 전(농지)이지만 일부 필지는 **영농여건불리농지**이며, 공부상 **임야**인 필지도 있어 농취증 발급 가능성 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

모든 필지가 **맹지**여서 토지 이용 및 개발을 위해서는 추후 사도 개설이나 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수입니다.

토지 이용 상태가 **부정형 완경사**로 되어 있어 토목 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 4천㎡를 상회하는 대면적의 농지 및 임야가 비교적 저렴한 감정가로 나온 건입니다.

다수의 필지가 **맹지**이며, **법정지상권** 문제가 발생할 수 있는 **축사**가 매각 제외된 상태로 존재하고, **농취증 제출 의무**가 있어, 단순한 실수요 목적보다는 **경험 있는 특수물건 투자자**에게 적합해 보입니다.

낙찰 후 농취증 발급 절차 및 축사 소유자와의 법정지상권 관련 협의/소송을 통해 토지 사용 권한을 확보하는 노력이 필요합니다.

8. 투자 포인트

**1. 저렴한 단위 면적당 가격:** 총 면적이 크므로 단위 면적당 가격은 낮아 보입니다.

**2. 농지 실수요자:** 꾸지뽕나무 등이 식재되어 있어, 현황 농지 이용 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다. (단, 농취증 발급 필수)

**3. 특수물건 처리 능력:** 법정지상권 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있는 특수물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계