나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [2] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 338-10 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [2] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 338-10 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51126 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 338-10 | 감정가: 41,968,000원 | 최저가: 23,502,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경51126 (2)

소재지 전라남도 고흥군 금산면 석정리 338-10 외 4필지

용도 전 (현황: 전, 답, 일부 임야)

감정가 41,968,000원

토지면적 1924.00㎡ (약 582.02평)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

1.2. 특이 및 주의사항 요약

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수).

* 매각 대상에 수목(꾸지뽕나무 등)이 포함됨.

* **분묘 소재** 및 **분묘기지권** 성립 가능성 존재 (중요 리스크).

* 일련번호 3)에 제시외건물(축사) 소재함 (매각에 포함되는지 여부 확인 필요, 감정평가서상 제시외건물 목록에 있으나 매각대상 여부는 별도 확인 요).

* **전 필지 맹지** (도로에 접하지 않음).

* 일부 토지는 공부상 지목(임야)과 현황(전)이 불일치함.

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 고흥군 금산면 석정리 소재 "동정마을" 남서측 인근 및 "성치마을" 남동측 근거리에 위치함. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대 및 야산지대임. 거금도(금산면) 내에 위치하며, 주변에 고흥 독일마을 조성 사업 등이 언급된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 형태 및 이용 상태

총 5필지로 구성되며, 모두 부정형 완경사 지대임.

* 1), 2), 4) : 전 (꾸지뽕나무 등 식재)

* 3) : 전 (축사 소재)

* 5) : 답 (휴경지, 잡목 소재)

* **전 필지 맹지 상태임.**

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

필지별로 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어 용도지역이 복잡함. 대부분 가축사육제한구역(200m, 500m, 1,000m)에 포함되어 있어 축산 관련 행위에 제한이 있음. 일부 필지는 준보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지에 해당함.

2.5. 제시외 물건

제시외건물 ㄱ) 철파이프조 차광막지붕 단층 축사 약 130.0㎡가 일련번호 3)에 소재함. 토지 매각에 포함 여부를 명확히 확인해야 하며, 포함 시 철거 또는 인수 후 양성화(적법화)가 필요함.

3. 입지 조건 및 생활 정보

* 입지 조건: 전라남도 고흥군 거금도 내 농경지 및 야산 지대로서 주거 및 개발 입지로는 불리하며, 영농 목적으로 적합함. 차량 접근성은 보통이나, 개별 필지는 도로 접근성이 전혀 없는 맹지임.

* 상권 분석: 주변은 전형적인 농촌 마을이며, 상권은 형성되어 있지 않음. 생활 편의시설은 금산면 소재지 등으로 이동해야 함.

* 생활 정보: 인근에 "동정마을", "성치마을" 등의 소규모 마을이 있으며, 고흥 독일마을 등 지역 개발 프로젝트가 언급되는 지역에 위치함.

4. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산임의경매 (채무자/소유자 망OOO).

* 주의 사항: 농지취득자격증명(NTCC) 제출은 의무사항이며, 미제출 시 보증금 몰수의 중대한 위험이 있음. 매수자는 농지법상의 자격 요건을 갖추어야 함.

* 분묘기지권: 분묘가 소재하므로, 분묘기지권 성립 여부를 철저히 조사해야 함. 성립 시에는 분묘 이장 또는 지료 지급에 대한 협의 및 비용이 발생하며, 이는 예상치 못한 큰 추가 비용 및 시간적 리스크로 작용할 수 있음.

5. 잠재적 리스크

* 최고의 리스크: **맹지**로서 건축 행위 및 개발에 근본적인 제약이 따르며, 이는 토지 가치 평가 시 가장 큰 감점 요인임. 추후 도로 확보를 위한 협의가 필수적임.

* 법정 리스크: **농지취득자격증명** 미제출 및 **분묘기지권** 성립.

* 현황 리스크: **제시외 축사** 처리 문제 및 **지목/현황 불일치** (임야->전)로 인한 농지법 및 산지관리법 관련 위반 가능성.

* 혐오 시설: 외부적인 대형 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 토지 자체에 **축사**와 **분묘**가 소재하여 내부적인 이용 제약이 큼. 특히 축사는 냄새 등 관리 문제가 발생할 수 있으며, 여러 필지가 **가축사육제한구역**에 속하여 행위에 제약을 받음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

* 종합 의견: 본 물건은 총 면적 1924.00㎡ (약 582.02평)의 넓은 농지이나, **전 필지 맹지**이며, **분묘**와 **축사**가 소재하는 등 권리 및 현황 상의 리스크가 매우 높은 물건임. 용도지역 또한 복잡하게 섞여 있어 개발보다는 영농 목적으로의 접근이 적합함. 특히 농지취득자격증명은 필수 조건이므로, 농업인 또는 농업법인에게 적합하며 일반 투자자에게는 위험도가 높음.

* 투자 포인트:

1. **가격적 메리트:** 맹지, 분묘, 축사 등의 리스크로 인해 유찰이 많이 되어 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 경우.

2. **특수 목적:** 꾸지뽕나무 등 특용작물 재배를 위한 전문 농업인 또는 인근 토지 소유자의 도로 확보/합병 목적.

3. **대규모 면적:** 비교적 넓은 면적 (약 582.02평)의 농지를 저가에 확보 가능.

법원 정보

순천지원 경매1계