나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [4] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재""동정마을""남서측 인근[일련번호 1), 3)], 고흥군 금산면 석정리 소재""성치마을""남동측 근거리[일련번호 2), 4), 5)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며 일련번호 1), 3) 마을주변 농경지대, 일련번호 2), 4), 5) 야산지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서 전(꾸지뽕나무 등이 소재함)으로 이용중임.
일련번호 2) 부정형 완경사로서 전(분묘, 꾸지뽕나무 등이 소재함)으로 이용중임.
일련번호 3) 부정형 완경사로서 전(축사 소재함)으로 이용중임.
일련번호 4) 부정형 완경사로서 전(꾸지뽕나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
일련번호 5) 부정형 완경사로서 답(휴경지 잡목 소재함)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~5) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양, 염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한 구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 임.
일련번호 3) 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양, 염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 4) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 철파이프조 차광막지붕 단층, 축사, 약 130.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 1), 4) 토지는 공부상 지목 ""임야""이나, 현황 ""전(꾸지뽕나무 등이 식재됨)""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 순천지원 2025타경51126 (4) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748번지에 소재합니다.

토지는 공부상 용도가 '임야'이나, 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 디OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 분묘기지권이 있으며, 주의사항으로 수목이 매각에 포함됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 토지 면적은 34,753.00㎡ (약 10,513평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡입니다.

감정가는 72,981,300원입니다.

1.3. 매각물건의 특징

매각 대상은 토지이며, 토지 제시외면적은 0.00㎡이고 건물 제시외면적 또한 0.00㎡입니다.

물건은 유동화물건이며, 공동담보로 묶여 있습니다.

토지의 일부 또는 전부에는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 '동정마을' 남서측 인근 및 '성치마을' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 농경지대 및 야산지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

단, 본건 토지(일련번호 1~5)는 모두 맹지로서 인접 도로가 없어 도로 접근성이 취약합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2013년 10월 1일에 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 근저당권(168,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전(상속) 및 다수의 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매개시결정 또한 말소기준권리보다 후순위로 등기되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (지상권 개요: 공란)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,871,789,609원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건의 주변은 주로 농경지와 임야, 단독주택 위주로 구성되어 있어, 일반적인 상업시설이 발달하지 않은 농촌 지역입니다.

따라서 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의시설

본 물건은 '동정마을' 및 '성치마을' 인근에 위치하고 있으나, 상업 및 편의시설은 인근 마을이나 읍내의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

자연환경은 비교적 양호한 편이나, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 및 현황과의 차이

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(일련번호 1, 2, 3, 4) 및 '답'(일련번호 5)으로 이용 중입니다.

특히 일련번호 1, 4는 현황 '전(꾸지뽕나무 등이 식재됨)'으로, 일련번호 3은 '전(축사 소재함)'으로 이용되고 있습니다.

6.2. 법규상 제한사항

본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 다수의 가축사육제한구역(200m, 500m, 1000m) 및 산지 관련 규제(준보전산지, 임업용산지), 영농여건불리농지 등으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

6.3. 제시외건물 및 수목

제시외건물로 철파이프조 차광막지붕 단층의 축사(약 130.0㎡)가 존재하며, 매각 포함되는 수목(꾸지뽕나무 등)이 있어 이에 대한 명확한 권리관계 및 인수인수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 분묘기지권 및 맹지

토지 이용 현황에 분묘가 소재하는 것으로 기재되어 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

또한, 모든 토지가 맹지이므로 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 물건 특이사항

본 물건은 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있어, 채권 이전이나 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군의 농경지 및 야산 지역에 위치한 임야(현황 전) 경매 물건입니다.

감정가는 72,981,300원으로, 토지 면적은 약 10,513평입니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 맹지이며 다양한 토지이용 제한 규제가 적용됩니다.

특히, 공부와의 차이, 제시외 축사, 분묘기지권 가능성, 수목 매각 포함 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

유동화물건 및 공동담보라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

현황 이용상태(전, 답)와 토지이용계획을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 현재 농경지 및 야산으로 이용되고 있으며, 일부 구간에 꾸지뽕나무 등이 식재되어 있습니다.

계획관리지역, 보전관리지역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성이 있을 수 있으나, 이는 각종 규제 및 맹지 해소, 분묘 문제 해결 등 다수의 선결 과제를 해결했을 때의 이야기입니다.

주변 시세 대비 저평가 여부, 농업적 활용 가능성, 또는 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 시세 조사, 토지 이용 규제 완화 가능성, 분묘기지권 문제 해결 비용, 제시외 건축물 처리 방안, 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

또한, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 제반 리스크를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.