나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [4] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [4] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51126
• 주소: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748
• 감정가: 729,813,000원
• 최저가: 408,695,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경51126 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 | 감정가: 729,813,000원 | 최저가: 408,695,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호 순천지원 2025타경51126 (4)의 부동산 임의경매 물건으로, 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 외 필지 소재의 토지(임야)입니다. 감정가는 729,813,000원이며, 매각대상은 토지(수목 매각 포함)입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지

전라남도 고흥군 금산면 석정리 1748 외 (5필지로 추정)

용도(공부상/현황)

임야 / 전(밭), 답(논), 축사 부지

토지면적

34,753.00㎡ (약 10,513.73평)

감정가

729,813,000원

매각대상

토지매각 (수목 매각 포함)

경매구분

부동산 임의경매

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 고흥군 금산면 석정리 소재 ""동정마을"" 남서측 및 ""성치마을"" 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 마을 주변의 농경지대와 야산지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 형태

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 주변에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 토지는 부정형의 완경사 형태이며, 현황은 전(밭) 및 답(논)으로 이용 중입니다. 특히 꾸지뽕나무가 다수 식재되어 있고, 일부 필지에는 분묘 및 축사가 소재하며, 일부는 휴경지(잡목) 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 모두 망인(사망자)으로 기재되어 있어, 상속 관계 및 채무 관계 처리에 있어 복잡성이 예상됩니다. 입찰 전 상속관계 및 경매 진행상의 법적 하자 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 경매는 채권자에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 매각 대상 및 제시외 물건

매각 대상에는 토지 외에 토지 위에 식재된 수목(꾸지뽕나무 등)이 포함됩니다. 또한, 제시외 건물로 철파이프조 차광막지붕 단층 축사(약 130.0㎡)가 존재합니다. 이 제시외 축사에 대해 법정지상권 성립 여지 및 철거 의무 발생 여지를 확인해야 합니다.

4. 용도 및 제한 사항

4.1. 지목 및 현황 불일치

공부상 지목은 ""임야""이나, 현황은 ""전(밭)"" 및 ""답(논)""으로 이용 중인 필지가 있어 농지법 관련 규정 및 향후 지목변경 가능성 등을 고려해야 합니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

물건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역이 혼재되어 있으며, 준보전산지, 임업용산지 등의 산지관리법상 제한을 받고 있습니다. 또한, 모든 필지는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(200m, 500m, 1,000m)에 해당하여 축사 운영 및 신축에 제한이 많습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 소재하며, 대규모 개발보다는 농업용 또는 임업용으로의 활용이 주된 목적이 될 것으로 판단됩니다. 상권 분석은 의미가 적으며, 주변 마을(동정마을, 성치마을)과의 근거리에 있어 농업 활동을 위한 접근성은 양호합니다. 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성 리스크 (맹지)

일련번호 1)~5) 모두 **맹지**입니다. 맹지는 건축 허가 등 개발 행위가 사실상 불가능하며, 토지 가치 평가에 있어 가장 치명적인 위험 요소입니다. 향후 건축 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받거나 사도 개설 등 별도의 비용과 노력이 필요합니다.

6.2. 규제 복잡성 리스크

계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역이 혼재되어 있고, 산지법 및 가축분뇨법에 의한 다양한 제한 구역이 중첩되어 있어, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 전문가의 정밀한 검토가 필수적입니다.

6.3. 제시외 축사 및 분묘 리스크

제시외 축사(130.0㎡)의 법정지상권 성립 여부와 분묘 기지권 문제 등 명도 및 소유권 확보 과정에서 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 축사에 대한 인수 조건 및 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 약 1만 평이 넘는 대규모 토지로서, 꾸지뽕나무 등이 식재되어 있어 현재 농업용으로 활용도가 높습니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 규모의 경제를 기대할 수 있습니다. 그러나 5필지 모두 맹지라는 치명적인 단점과 복잡하게 얽힌 토지 이용 규제(다양한 용도지역, 가축사육제한구역) 및 제시외 축사, 분묘 등의 리스크를 안고 있습니다. 순수한 농업용 또는 장기 임업용으로 매수 시에는 투자 가치가 있을 수 있으나, 개발을 목적으로 하는 투자자에게는 상당한 난이도와 비용이 수반될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 확보

총 면적 약 10,513평에 달하는 대규모 토지를 한 번에 확보할 수 있는 기회입니다.

8.2. 농업 생산성

현재 꾸지뽕나무 등이 식재된 ""전(밭)""으로 이용되고 있어, 경매 낙찰 후 바로 농업적 생산 활동을 지속할 수 있습니다.

8.3. 저가 매수 전략

맹지 및 복잡한 규제 리스크가 감정가 하락 요인으로 작용할 수 있으므로, 해당 리스크를 반영하여 평당가를 낮춘 저가로 매수하여 장기적인 농업/임업 투자처로 활용하는 전략이 유효합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계