나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112808 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 5층529호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선"장산역" 남서측 인근에 위치하는 파밀리에펄시티 제5층 제529호로서, 본 건물은 총1개동 총21개호(근린생활시설)/630개호(오피스텔)로 구성되어 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 백화점, 상업용빌딩, 병의원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 중심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "장산역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상24층 건물내 제5층 제529호로서,
(사용승인일: 2014.02.21.)

외벽 : 드라이비트 및 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 열병합에 의한 지역난방설비(개별난방) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35미터 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중심상업용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112808 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 5층529호

용도: 오피스텔

감정가: 74,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.25㎡ (약 0.98평)

토지 지분: 3.2472㎡ (약 0.98평)

건물 면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

건물 지분: 23.68㎡ (약 7.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상24층 건물

사용 승인일: 2014년 02월 21일

본건 위치: 건물 내 제5층 제529호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 "장산역" 남서측 인근에 위치하는 파밀리에펄시티 5층 529호입니다.

본 건물은 총 1개동으로, 주변은 아파트단지, 업무시설, 백화점, 상업용 빌딩, 병의원 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 중심상가지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "장산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 현황

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구, 중심상업용지 등으로 지정되어 있습니다.

본건 남동측으로 노폭 약 35미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 74,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 김태희

보증금: 87,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 12일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2024년 02월 29일

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권 (87,000,000원)으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 보증금 87,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.)

3.3. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 갑6 (2024.09.03) 창원지방법원 2024카단2075 (가압류, 한화생명보험, 18,737,315원, 말소)

주요 권리 내역:

* 을구 3번: 주택임차권 (김태희, 87,000,000원, 인수)

* 기타 가압류, 압류, 강제경매 등 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채무 내역

등기부채권 총액: 105,737,315원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 해운대구 좌동은 부산도시철도 2호선 장산역을 중심으로 형성된 중심상업지구입니다.

오피스텔, 상가, 아파트 등이 복합적으로 분포하며 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 시설 밀집도

주변에 백화점, 대형마트, 다양한 상업용 빌딩 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 교통 및 배후 수요

장산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

주변의 대규모 아파트 단지 및 업무 시설은 풍부한 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

중심상가지대에 위치하여 백화점, 마트, 병의원, 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 시설

부산 도시철도 2호선 장산역 도보 이용이 가능하며, 광역 교통망 접근성 또한 우수합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 상업 및 주거 지역으로 개발되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 김태희 씨가 존재하며, 임차보증금 87,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 매수 금액 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자우선매수 신고가 접수되어 있으므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자에게 낙찰이 돌아갈 가능성이 있습니다.

6.3. 시장 변동성 및 기타

오피스텔 시장의 금리 변동, 공급 과잉 등 외부 요인에 따른 시세 변동 위험이 존재합니다.

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 부산 해운대구 장산역 인근 중심상가지대에 위치한 파밀리에펄시티 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 건축 연차가 비교적 신축(2014년)이라 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 매수 시 고려사항

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김태희 씨의 보증금 87,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당 예상액 확인이 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 여부도 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

해운대구 중심상업지구, 장산역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 임대 수익 잠재력

주변 상권 활성화 및 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

8.3. 시세 상승 기대

해운대 지역의 지속적인 개발 호재 및 수요 증가에 따라 장기적으로 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 산정

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 24.9㎡)의 오피스텔 거래가는 50,000,000원에서 55,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 74,000,000원으로, 최근 실거래가와는 다소 차이가 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인 보증금 87,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금을 제외하고 계산하는 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하되, 리스크를 반영하여 보수적으로 책정하는 것이 타당합니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

상기 분석 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 최적 예상 입찰가를 45,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 이는 인수 보증금을 제외한 입찰가이며, 실제 총 매수 비용은 인수되는 보증금 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.