나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30239 [2] 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 1169 답 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30239 [2] 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 1169 답 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매3계 2025타경30239 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 1169 | 감정가: 4,655,200원 | 최저가: 2,281,000원 | 용도: 답

1. 정읍지원 2025타경30239 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30239 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 1169

용도: 답 (논)

감정가: 4,655,200원

토지면적: 1058.00㎡ (약 319.91평)

토지 지분율: 17636.859999999997 (약 5334.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

주의사항: 지분 매각 (공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함), 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 소재 '외하리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 순수 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통상황:

인근에 다양한 형태의 지방도가 통과하나, 대상 토지까지의 접근은 소규모 마을 도로를 통하며 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

기호 1) 토지는 부정형의 완경사지로 전(밭) 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

기호 2) 토지는 유사 삼각형 형태로, 자체 지반은 평탄하며 답(논)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호 1) 토지는 지적상 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

기호 2) 토지는 세로(가) 구역에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1) 토지: 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」에 의한 생산관리지역, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의한 가축사육제한구역 (일부 제한구역 중 모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

기호 2) 토지: 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」에 의한 농림지역, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의한 가축사육제한구역 (일부 제한구역 중 모든 축종 사육 제한), 「고속국도법」상의 접도구역 (2015-06-11, 서해안선), 「농지법」에 의한 농업진흥구역에 해당합니다.

제시목록 외의 물건:

기호 1) 토지 일부 지상에 소유자 미상의 납골묘가 소재하고 있습니다.

공부와의 차이:

해당 사항 없습니다.

기타 참고사항 (임대관례 및 기타):

해당 사항 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전북 부안군의 순수 농경지대에 위치하고 있습니다. '외하리 마을회관' 북서측 인근으로, 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역입니다. 지방도로가 인접해 있어 주요 도로 접근성은 양호한 편이나, 해당 토지까지의 직접적인 도로는 소규모 마을 도로를 이용해야 합니다. 기호 1) 토지는 맹지라는 점, 기호 2) 토지는 농업진흥구역, 생산관리지역, 농림지역 등 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점이며, 이는 소유자 김OO이 해당 토지의 전체 지분을 소유하고 있지 않음을 의미합니다. 이에 따라 '공유자 우선매수권'이 존재하며, 공유자는 법적 절차에 따라 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰받더라도 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 반드시 준비해야 합니다.

1.5. 상권분석

대상 물건은 농경지대로 이루어진 전형적인 농촌 지역에 위치하므로, 주변 상권은 거의 발달하지 않았다고 볼 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 약 5~10km 떨어진 부안읍 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 생활정보

해당 지역은 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 자연 속에서의 휴식이나 전원생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 병원, 대형마트, 교육 시설 등은 차량 이동이 필수적이며, 부안읍 소재지까지의 이동 시간을 고려해야 합니다. 지역 커뮤니티는 소규모 마을 중심일 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 불확실성: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 형성 및 향후 토지 활용 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 시 입찰 참여가 무산될 위험이 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 자격이 있는 자만이 매수할 수 있습니다. 관련 증명서를 발급받지 못하거나 제출하지 못할 경우, 낙찰 효력이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 생산관리지역, 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 개발에 제약이 따릅니다. 특히 농업진흥구역 내에서는 농업 생산 활동 외의 행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

맹지(기호 1) 및 묘지 소재: 기호 1) 토지는 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 소유자 미상의 묘지가 소재하고 있어 향후 분묘 이장 등 추가 비용이나 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

가축 사육 제한: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 활동 시 유의해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부안군 내 농경지에 해당하는 토지 지분 매각 건입니다. 아름다운 농촌 환경에 위치하나, 지분 매각, 맹지, 농지법 등 다양한 규제와 주의사항을 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권과 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰 전 반드시 확인하고 준비해야 할 핵심 사항입니다. 매각 대상 토지 지분의 면적이 1058㎡보다 훨씬 크다는 점(17636.86㎡)은 채무자의 전체 토지 소유 규모나 본건과의 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 묘지 소재 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

낮은 초기 투자 비용 가능성: 지분 매각 건으로, 단독 소유 물건보다 경쟁이 적거나 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

농촌 전원생활 희망자: 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 선호하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

장기적 가치 상승 기대: 농업진흥구역이나 생산관리지역이라도 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재 법규상 제한이 많으므로 신중한 접근 필요)

다만, 위에 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 공유자 관계, 법적 규제, 토지 활용 방안 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에 심각한 혐오시설 (예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역으로 지정된 점으로 미루어 농축산업 활동이 이루어지는 지역일 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매3계