나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경14 [5] 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 391-4 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경14 [5] 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 391-4 전 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매1계 2025타경14 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 391-4 | 감정가: 8,208,000원 | 최저가: 4,021,900원 | 용도: 전

1. 정읍지원 2025타경14 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경14 (5)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 391-4

용도: 전 (농지)

감정가: 8,208,000 원

토지면적: 76.00㎡ (약 23평)

토지 지분율: 100% (전체 지분)

건물면적: 없음

매각대상: 토지

경매구분: 상속재산분할을 위한 부동산 경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 오OOOOOOOOOOOO

매각기일: 2025년 12월 22일 (유찰 2회)

1.2. 물건 현황 및 상태

토지:

지목: 전 (밭)

면적: 76.00㎡ (약 23평)

현황: 삼각형 형태의 평지. 인접 토지(선은리 392-4)의 분묘지를 위한 부속 토지로 이용 중. 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 분묘지 부속 토지임.

접근 도로: 북측의 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능.

건물: 매각 대상에 포함되지 않음.

특이사항:

중복 병합 사건

분묘기지권 존재 가능성 높음 (현황 분묘지 부속 토지로서)

1.3. 입지조건

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리에 소재하며, "새만금Y파크아파트" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 농촌/주거 복합 지역입니다.

교통 측면에서는 농기계의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

북측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 접근할 수 있어 차량 통행은 가능합니다.

인근에 식당 (신생반점, 웃는돼갈비) 및 카페 (선은재카페) 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 상속재산분할을 위한 부동산 경매입니다.

소유자 겸 채무자는 오OO이며, 채권자는 오OOOOOOOOOOOO입니다.

경매 물건의 권리 관계는 법원 집행 절차에 따라 정리될 예정이나, 상속 관련 절차가 포함되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

중요 권리 사항:

분묘기지권: 현재 물건 현황이 인접 분묘지의 부속 토지로 이용 중이므로, 분묘기지권이 성립되어 있을 가능성이 높으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 권리입니다.

농지취득자격증명: 본 건은 토지의 지목이 '전'이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

원상회복명령 가능성: 부안읍장 사실조회 회신 내용에 따르면, 현황 이용 상태(분묘지 부속 토지)에 따라 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 특히, 역사문화환경 보존지역 내 건축 행위는 관련 규정에 따라 허가 기준이 조정될 수 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 "새만금Y파크아파트"가 인근에 있으며, 식당 (신생반점, 웃는돼갈비) 및 카페 (선은재카페) 등이 위치하여 기본적인 편의를 제공합니다.

구체적인 생활 편의시설, 의료, 교육 시설 등에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 가장 즉각적이고 중요한 리스크입니다. 발급이 어렵거나 절차가 복잡할 경우, 낙찰 대금이 몰수될 수 있습니다.

분묘기지권: 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약을 발생시킬 수 있습니다. 분묘의 이전이나 이장에 대한 법적, 현실적 어려움이 따를 수 있습니다.

원상회복 명령: 현황 분묘지 부속 토지로서의 이용이 관련 법규에 위배될 경우, 원상회복 명령이 내려져 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역 규제: 해당 지역은 문화유산 보존을 위한 건축 행위 등의 제한이 있을 수 있으며, 개발 시 별도의 절차 및 협의가 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 있다고 단정하기 어렵습니다. 다만, 부안군 내 농지 위에 태양광 패널 설치 등으로 농지가 감소하는 사례가 보고되고 있어, 지역 내 토지 이용과 관련된 광범위한 환경 변화 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 및 유찰: 820만 8천 원이라는 낮은 감정가와 두 차례 유찰로 인해 최저 매각 가격이 감정가의 49% 수준으로 하락하여 초기 투자 비용 부담이 매우 낮습니다.

상속 관련 경매: 상속재산분할 목적 경매이므로, 상속인 간 합의 과정이 있다면 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

토지 소유권 확보: 비록 이용에 제약이 따르지만, 토지 자체의 소유권을 확보한다는 점에서 장기적인 가치 상승의 잠재력을 고려할 수 있습니다. (단, 제한사항 해결이 전제됨)

1.8. 종합 의견

본 건은 전북 부안군에 위치한 농지 경매 물건으로, 상속재산분할을 위한 경매라는 특수한 목적을 가지고 있습니다. 지목은 '전'이지만, 실질적으로는 인접한 분묘지의 부속 토지로 이용되고 있으며, 이로 인해 분묘기지권 및 원상회복 명령의 가능성 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

입지적으로는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역이며, 기본적인 도로 접근성은 확보되어 있습니다. 낮은 감정가와 두 차례의 유찰로 인해 투자 접근성은 매우 높으나, 분묘기지권, 농지법 관련 규제, 원상회복 가능성, 역사문화환경보존지역 등의 잠재적 리스크가 상당히 크므로, 철저한 사전 조사와 법률 자문을 통해 위험 요소를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 단순한 시세 차익보다는 해당 토지의 실질적인 이용 가능성 및 법적 문제를 해결할 방안을 우선적으로 고려해야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계