나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31117 [2] 전북특별자치도 김제시 진봉면 상궐리 1772-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 김제시 진봉면 상궐리 소재 ""해망마을"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 순수경지정리지대입니다.

교통상황

본건 남측 근거리로 지방도 702호선이 지나고, 본건의 인접지까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 위치하여 농경지로서의 제반 교통조건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 현황‘답’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 알련번호 1~2는 맹지이며, 본건 서측에 위치한 농지가 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장 농로에 접하고 있어, 이를 통해 농기계 등의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 2의 토지대장 공유지연명부의 공유지분비율은 864/3174이고, 등기사항전부증명서상 공유지분비율은 128/466로 상이하나, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 공유지분비율에 의거하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)
2. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
3. 맹지이나, 인접지를 통해 진출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31117 (2)

소재지: 전북특별자치도 김제시 진봉면 상궐리 1772-10

용도: 답

감정가: 5,629,580원

총 토지면적: 465.80㎡ (약 141.05평)

매각 대상 토지 지분 면적: 127.95526㎡ (약 38.70평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 김제시 진봉면 상궐리 소재 "해망마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 순수 경지정리지대로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본건 남측 근거리로 지방도 702호선이 지나고 있으며, 본건의 인접지까지 소형 차량의 접근이 가능합니다. 근거리에는 시내버스 승강장이 위치하여 농경지로서의 전반적인 교통 조건은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 세장형 평지로서 현재 '답'(논)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지이나, 서측에 위치한 인접 농지를 통해 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장 농로에 접하고 있어 농기계 등의 진출입은 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 11일 신한카드주식회사의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 특별한 언급이 없는 한, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 전형적인 농경지대로 구성되어 있어, 인근 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 교통 접근성: 농업 활동을 위한 기본적인 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 지역 특성: 순수 경지정리지대로, 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 근거리에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 농촌 지역 특성상 다양한 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분에 대한 매각으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 맹지: 인접 토지를 통해 진출입이 가능하나, 명확한 도로 확보 여부는 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 토지 이용이나 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 공부상 차이: 토지대장 공유지연명부상의 공유지분비율(864/3174)과 등기사항전부증명서상의 공유지분비율(128/466)이 상이합니다. 다만, 감정평가는 제시목록 및 등기사항전부증명서상 비율에 의거하여 이루어졌습니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로, 추후 명도 시 임차인이 있을 경우 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행 중인 강제경매 물건으로, 전북 김제시 진봉면에 위치한 농지(답)의 일부 지분에 대한 매각입니다. 농지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 맹지이고 공유 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규 및 절차를 사전에 충분히 숙지해야 합니다. 또한, 공부상 지분 비율의 차이가 존재하며, 이는 향후 권리 행사나 토지 이용 시 혼란을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 기회: 농업 경영 또는 관련 목적을 가진 투자자에게는 지분 형태로 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 변화 가능성: 현재는 농업진흥구역이나, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 단기적 가치 상승보다는 농지 본연의 목적에 적합한 투자가 권장됩니다.)

* 경매를 통한 시세차익 가능성: 시세 대비 저가로 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 감정가는 5,629,580원입니다. 이 중 매각 대상 지분(127.95526㎡)에 대한 감정평가액은 약 1,540,879원 수준으로 추정됩니다. 인수할 보증금은 없으므로, 실제 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 주변 농지 시세, 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 발급 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 분석 상 특별히 인수할 부담은 없으나, 맹지 및 지분 매각의 특성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 지역별 농지 거래 사례 및 전문가의 심층적인 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.