나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31195 [2] 전북특별자치도 진안군 동향면 자산리 1605-1 공장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31195 [2] 전북특별자치도 진안군 동향면 자산리 1605-1 공장용지 경매

• 사건번호: 2025타경31195
• 주소: 전북특별자치도 진안군 동향면 자산리 1605-1
• 감정가: 46,640,000원
• 최저가: 18,283,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장용지

전주지방법원 경매1계 2025타경31195 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 동향면 자산리 1605-1 | 감정가: 46,640,000원 | 최저가: 18,283,000원 | 용도: 공장용지

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경31195 (2)이며, 소재지는 전북특별자치도 진안군 동향면 자산리 1605-1입니다. 매각대상은 토지매각(공장용지)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

토지면적은 1100.00제곱미터(약 332.75평)이며, 감정가는 46,640,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 이OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본건 토지는 진안군 동향면 자산리 ‘용암마을’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야와 농경지가 혼재하는 지방도 주변 농경지대입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

토지 형태는 부정형의 평지로 현재 공업용으로 이용 중입니다. 동측으로 구거 건너 왕복 2차선 도로 및 서측으로 제방도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다. 다만, 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

가장 중요한 특징은 본건 토지 지상에 **채무자가 대표이사로 있는 법인 소유의 공업용 건물**이 소재하나, 이는 매각에서 **제외**된다는 점입니다. 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 점이 반영되어 최저매각가격은 37,312,000원으로 감정가보다 낮게 책정되었습니다. 또한, 지상의 비닐하우스 및 컨테이너 박스도 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 농림지역에 위치한 지방도 주변 농경지대로, 주로 임야와 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 청정지역으로 알려진 동향면에 속하며, 구량천 주변의 비옥한 토지를 기반으로 고랭지 농산물 생산이 주를 이루는 곳입니다. 대전-통영 간 고속도로 이용 시 교통이 편리해졌다는 평가가 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역(2019-03-15), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 특히, 농업진흥구역 및 접도구역 지정은 개발 행위 및 건축 행위에 있어 큰 제약으로 작용하므로 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지인 자산리는 면 소재지와 다소 거리가 있는 산중마을 형태의 농촌 마을입니다. 상업시설은 발달되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 동향면 대량리에 위치한 면사무소, 초등학교, 우체국, 치안센터 등을 이용해야 합니다. 주변에는 용담향교, 진안능길마을 등 농촌 체험 및 관광 시설이 있으나, 상권 형성에 직접적인 영향을 미치는 시설은 부족합니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변에 매각 물건의 가치를 저해할 만한 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 오히려, 자산리 대야마을 뒤편에는 백로와 왜가리 집단 서식지가 위치해 있어 주변 환경이 잘 보존된 청정지역임을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 오직 **토지(공장용지)**입니다. 건물은 매각에서 제외되므로, 토지상에 존재하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 및 소유자와의 관계가 권리 분석의 핵심입니다. 채권자가 농OOOOOOOO인 임의경매 사건입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

주의사항 1. 지상 건물 매각 제외 및 소유권 행사 제한

토지 지상 일부에 소재하는 **공업용 건물(소유자: 고산채영농조합법인, 대표이사: 채무자 이OO)**은 매각에서 제외됩니다. 이 건물의 존재로 인해 토지 이용 및 소유권 행사가 제한되는 상황이며, 최저매각가격(37,312,000원)은 이를 반영하여 감정가 대비 약 20% 낮은 수준으로 책정되었습니다. 낙찰자는 건물 소유주와의 법적 분쟁(지료 청구, 건물 철거 요구 등)을 피할 수 없을 가능성이 높습니다.

주의사항 2. 기타 제시외 물건

지상에 소재하는 비닐하우스 및 컨테이너 역시 매각에서 제외됩니다. 이들은 이동이 가능하지만, 낙찰 후 명도 및 철거 요구 과정이 필요할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. **법정지상권 및 건물 철거 리스크:** 본건의 가장 큰 리스크는 **건물 매각 제외**입니다. 건물 소유 법인이 채무자 소유의 토지를 이용해 건물을 지었을 경우, 관습상 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 소유자(낙찰자)가 건물을 철거하기 어렵고 지료만 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 또한, 건물 소유 법인의 대표이사가 채무자이므로, 명도 과정에서 강력한 저항에 부딪힐 수 있습니다.

2. **이용 제한 리스크:** 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역 등 개발 행위를 강력하게 제한하는 법적 규제들이 다수 존재하여, 투자자가 원하는 용도로 토지를 활용하기 어려울 수 있습니다.

3. **토지 가치 저하 리스크:** 건물에 의해 소유권 행사가 제한된 상태를 반영한 최저가(37,312,000원) 이하로 낙찰받지 못할 경우, 실제 가치보다 높은 가격으로 법적 분쟁을 떠안게 될 위험이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 토지상에 공업용 건물이 소재하며, 해당 건물은 매각에서 제외되어 토지 이용에 제약을 받고 있는 **'분묘기지권 있는 토지'와 유사한 형태의 특수물건**입니다. 최저매각가격이 감정가 대비 약 20% 저감된 것은 이러한 리스크가 반영된 결과입니다. 단순히 토지 투자 목적으로 접근하기보다는, 건물 소유 법인과의 지료 청구 소송, 협상을 통한 건물 매입 또는 철거 합의 등 **법적 분쟁 해결 능력이 있는 전문 투자자**에게 적합합니다. 장기적인 관점에서 토지 사용의 제한을 해소하기 위한 전략이 필수적으로 요구됩니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 없습니다.

1. **높은 가격 할인 가능성:** 토지 이용이 제한된다는 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 결과적으로 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 토지를 매수할 기회가 될 수 있습니다.

2. **지료 수익 가능성:** 낙찰 후 건물 소유자에게 토지 사용에 대한 지료(토지 임대료)를 청구할 수 있으며, 이는 일정 기간 동안 안정적인 수익원으로 작용할 수 있습니다.

3. **공장용지로서의 잠재적 활용:** 현재 공업용으로 이용 중인 부지이므로, 법적 분쟁 해결 후 해당 건물을 인수하거나 토지 이용 제한을 해소하면 기존의 공장용지로서의 활용도를 높일 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계