나이스옥션 법원경매 포항 2024타경33895 [3] 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 86-6 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경33895 [3] 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 86-6 답 경매

• 사건번호: 2024타경33895
• 주소: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 86-6
• 감정가: 4,140,000원
• 최저가: 1,419,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

포항지원 경매2계 2024타경33895 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 86-6 | 감정가: 4,140,000원 | 최저가: 1,419,000원 | 용도: 답

1. 포항지원 2024타경33895 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경33895 (3)

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 86-6

용도: 답 (논)

감정가: 4,140,000원

토지면적: 69.42㎡ (약 20.99평)

토지 지분율: 6942.1485 (제공된 정보 그대로 기재. 통상적인 지분율 표기와 상이하여 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 송OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명

주의사항: ①농지취득자격증명 제출 요(미제출 시 보증금 몰수). ②맹지임.

3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 석리 소재 "석리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지, 자연림 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 일반 차량의 진입이 불가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 북측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 현재 농경지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

4. 입지조건

본건 부동산은 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림, 소규모 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. "석리마을회관"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근성이 매우 제한적인 맹지 상태이며, 일반 차량이 직접 진입하기 어렵습니다. 이는 토지의 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 것입니다. 간선도로와의 접근성은 보통으로 평가되나, 실제 토지에 접근하기 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 접근로 확보가 필수적입니다.

5. 권리분석

본건은 채권자 송OO의 신청에 의해 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 강제경매 절차에서는 일반적으로 매각으로 인해 부동산상의 부담(저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등)이 소멸되는 경우가 많으나, 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 소멸되지 않는 권리가 있는지 반드시 추가적으로 확인해야 합니다. "중복사건"이라는 특이사항은 본건과 관련된 다른 법적 절차가 동시에 진행 중임을 의미하며, 이는 경매 절차의 지연이나 복잡성을 야기할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 소규모 토지입니다. 인근에 "석리마을회관"이 있는 것으로 보아 소규모 자연취락이 형성되어 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 매우 부족할 것으로 예상됩니다. 대규모 쇼핑, 생활 편의 시설, 일자리를 위해서는 포항시의 시가지나 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다. 현재 상태로는 별도의 상권 형성이 어렵고, 주로 인근 농업 활동과 관련된 제한적인 수요만이 존재할 것으로 보입니다.

7. 생활정보

해당 지역은 농경지와 자연림이 주를 이루는 환경으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 하지만, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 떨어질 가능성이 높습니다. 대중교통 이용 또한 불편할 수 있으며, 차량을 통한 이동이 일상적인 생활 영위에 필수적일 것입니다. 자연 속에서의 전원생활을 선호하는 사람들에게는 적합할 수 있으나, 편리성을 중시하는 수요에게는 단점이 될 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

맹지 상태: 가장 큰 리스크는 도로와의 접면이 없어 차량 통행이 불가능하다는 점입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨리며, 통행권 확보를 위한 이웃 토지 소유자와의 협의나 토지 매입이 필요할 수 있습니다. 이러한 과정은 시간과 비용이 많이 소요되거나, 불가능할 수도 있습니다.

농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지는 '답'으로 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 기한 내 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있으며, 농업 경영 계획 등 자격 요건을 충족해야 하므로 사전 확인이 필수적입니다.

중복사건의 존재: 중복사건으로 인해 경매 절차의 복잡성, 지연, 혹은 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있습니다. 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한, 상대보호구역, 비행안전구역 등의 규제사항이 존재하여 개발이나 이용에 제약이 있습니다.

낮은 환금성: 맹지라는 심각한 접근성 문제와 개발 제한 등으로 인해 향후 매각 시 상당한 어려움이 예상됩니다.

9. 종합 의견

본건 토지는 포항시 남구 동해면의 농촌 지역에 위치한 69.42㎡(약 20.99평)의 농지입니다. 감정가는 414만원으로 저렴하게 책정되었으나, 이는 심각한 맹지 상태, 농지취득자격증명 요구, 중복사건, 그리고 자연녹지지역 등 개발 제한이라는 여러 제약 요인을 반영한 결과입니다. 차량 접근성이 전무한 상태이므로, 이를 해결하기 위한 상당한 노력과 비용이 수반될 것으로 보입니다. 일반적인 투자 목적이나 주거용 건축 등을 고려하기에는 위험 부담이 매우 큰 물건입니다. 인접 토지 소유자가 지분 확보 또는 토지 합병을 통해 활용 가치를 높이려는 목적 외에는 적극적인 투자를 권유하기 어렵습니다.

10. 투자 포인트

저렴한 취득가: 강제경매라는 점과 여러 제약 사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

인접 토지 소유자의 전략적 매입: 주변 토지를 소유하고 있는 경우, 해당 토지를 매입하여 접근로를 확보하거나 토지 면적을 합병함으로써 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

투기적 가치: 향후 주변 지역의 개발이나 도로망 확충 등 예상치 못한 변화가 발생할 경우, 현재의 제약이 해소될 가능성이 아주 없지는 않으나, 이는 매우 불확실하며 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

진입 장벽: 맹지, 농지 관련 규제 등 투자에 있어 진입 장벽이 높아 일반 투자자들의 관심이 적을 수 있으며, 이는 경쟁률 하락으로 이어져 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수도 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매2계