나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1759 [2] 강원특별자치도 강릉시 왕산면 도마리 산21 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1759 [2] 강원특별자치도 강릉시 왕산면 도마리 산21 임야 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매3계 2024타경1759 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 왕산면 도마리 산21 | 감정가: 107,405,100원 | 최저가: 52,629,000원 | 용도: 임야

1. 강릉지원 2024타경1759 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경1759 (2)

물건종별: 임야 (토지 매각 대상)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 왕산면 도마리 산21

용도: 임야

감정가: 107,405,100원

토지면적: 56,529.00㎡ (약 17,100.02평)

토지 지분율: 5,652,900 (해당 숫자의 의미가 명확하지 않으며, 제공된 정보만으로는 판단하기 어렵습니다.)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 최OO

채권자: 강OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 왕산면 도마리에 위치한 임야로, 자연 경관이 잘 보존된 산림 지역에 속합니다. "고단2리마을회관" 및 "탑동마을"에서 북동측 및 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 임야와 농경지가 혼재된 지역으로, 주로 자연림 상태의 산림 지대를 이룹니다.

차량 접근이 불가하며 대중교통 이용이 매우 불편한 지역으로, 접근성이 매우 낮은 편입니다. 또한, 인접 도로가 없어 맹지 상태입니다.

함께 언급된 강릉시 홍제동의 연립주택은 "강릉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 연립주택, 근린상가, 단독주택 등이 혼재된 주택가 지역입니다. 이 지역은 차량 출입이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 제반 차량 출입이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채무자의 채무불이행으로 인한 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 최OO, 채권자는 강OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 관련 사항으로는 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 이는 타인의 토지에 분묘를 설치하고 관리할 수 있는 권리를 의미하며, 토지 사용 및 개발에 법적, 현실적 제약을 발생시킬 수 있습니다.

또한, 주의사항으로 남측 일부에 경주최씨 화숙공파 종중의 분묘 3기와 비석 등이 소재하고 있습니다. 감정평가액 및 최저매각가격은 이러한 분묘의 소재로 인해 제한되는 가치를 반영하여 산정되었습니다.

1.4. 상권분석

본건 임야는 상업 시설이나 주거 단지와는 거리가 먼 순수 산림 지역이므로, 상권 형성과는 관련이 없다고 볼 수 있습니다. 농림 지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발보다는 자연 보전 또는 임업용으로의 가치가 주된 특징입니다.

반면, 강릉시 홍제동에 위치한 연립주택(참고 정보)은 "강릉초등학교" 인근 주택가 지역으로, 소규모 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 지역 개발이 진행될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 임야가 위치한 왕산면 지역은 자연환경은 뛰어나지만, 일상생활에 필요한 편의시설이나 교통망이 매우 부족하여 생활 편의성이 낮습니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통이 불편하여 외부와의 연결성이 떨어집니다.

참고 정보인 강릉시 홍제동 연립주택은 "강릉초등학교" 인근으로 교육 시설, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다. 해당 연립주택은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중이며, LPG 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다. 공부상에는 '2층 나호'로 되어 있으나, 현황은 '202호'로 사용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임야 물건의 주요 리스크는 다음과 같습니다.

분묘기지권 및 실제 분묘 소재로 인한 토지 이용 제약이 가장 큰 문제입니다. 이는 분묘 이장 등 추가적인 협의와 비용이 수반될 수 있습니다.

맹지로서 건축이나 개발을 위해서는 도로 확보가 필수적이며, 이는 상당한 어려움과 비용을 초래할 수 있습니다.

차량 접근 불가 및 대중교통의 불편함은 토지의 활용도를 매우 제한합니다.

농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 토지이용계획상 개발 행위에 대한 각종 제한이 많습니다.

활엽수림 및 자연림 상태로, 개발 시 산림 관련 법규 준수가 필요합니다.

연립주택(참고 정보)의 경우, 공부와 현황(2층 나호 vs 202호)의 차이가 존재하며, 임대 관계가 불명확하다는 점이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 또한, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 지구 지정으로 인해 건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 강릉 지원 2024타경1759 (2) 물건은 강원도 강릉시 왕산면 소재 임야로서, 토지 자체의 매각 대상입니다. 자연적인 환경은 우수하나, 접근성, 맹지, 그리고 분묘기지권 및 실제 분묘의 존재로 인해 토지 활용 및 개발에 상당한 어려움이 따르는 물건입니다. 감정가 및 최저매각가격은 이러한 제약 사항들을 반영하여 산정된 것으로 보이며, 토지이용계획상으로도 개발 행위가 제한적인 지역입니다.

함께 언급된 홍제동 연립주택은 일반적인 주거지로서 기능하나, 본 경매의 주된 매각 대상인지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

결론적으로, 본 임야는 접근성 및 법적 제약이 크므로 일반적인 투자 목적보다는, 자연 보전, 개인적인 용도 활용, 또는 분묘 처리 등 특정 목적을 가진 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 포인트는 다음과 같습니다.

자연 친화적 활용: 쾌적한 자연 속에서 전원생활, 휴양 시설, 또는 소규모 임산물 재배지 등으로 활용할 잠재력이 있습니다.

분묘 관련 해결 가능성: 분묘기지권과 분묘 소재는 리스크 요인이지만, 종중 등과 원만하게 협의하여 분묘 이장 등이 성사될 경우 토지의 가치를 크게 높일 수 있습니다. (단, 이는 많은 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.)

장기적 가치 상승 기대: 향후 지역 개발이나 도로망 확충 등 외부 요인에 의해 토지 가치가 상승할 가능성이 매우 희박하지만, 아주 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

저평가 가능성: 분묘, 맹지, 접근성 불량 등의 요인으로 인해 현재 감정가 및 최저매각가격이 실제 가치보다 낮을 가능성이 있습니다. 따라서, 이러한 제약 사항들을 충분히 고려한 후 신중하게 접근한다면, 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계