나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경54777 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 137-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "강릉역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설이 밀집소재하는 노선상가지대로 주로 5층 이하의 상업용 건물이 소재하며, 후면지는 구축 숙박시설 및 유흥지대로 형성되어 있으며 주변의 상권 활성정도는 보통시되는 상황임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호한 지역임.

형태 및 이용상태

사다리형상의 토지로 인접지와 등고평탄하며 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 광대로 및 서측으로 중로에 접하는 각지의 토지임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)(2017-08-18), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도 로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>

제시목록 외의 물건

별첨 지적및건물개황도와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지상 3층 건물로 건축물대장상 1975.12.18.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 대리석(전면) 및 드라이비트 마감(측,후면) 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 바닥 : 타일 및 화강석 마감 천장 : 텍스마감 창호 : 컬러알미늄샷시, PVC샤시 창 및 강화유리문, 철재문 마감

이용상태

근린생활시설로 이용중임. 1층: 의류매장, 계단실2, 창고, 남,여화장실, 엘리베이터실 2층: 게임장, 계단실2, 휴게실, 사무실, 남,여화장실, 엘리베이터실 3층: 엘리트동방어패럴 작업장 및 사무실, 계단실2, 남,여화장실, 엘리베이터실

설비내역

각층 위생설비 및 EV(17인승, 1150kg, OTIS) 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도"와 같이 기호(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1,2층은 임대중인 것으로 탐문조사되나 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2024타경54777 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 137-9

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,554,948,000원

* 토지면적: 492.80㎡ (약 149.08평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1173.80㎡ (약 354.58평)

* 건물제시외면적: 14.10㎡ (약 4.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 교동에 소재하며, "강릉역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설이 밀집된 상가지대로, 주로 5층 이하의 상업용 건물이 분포합니다.

* 후면지는 구축 숙박시설 및 유흥지대로 형성되어 있으며, 주변 상권 활성도는 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 지역입니다.

* 토지는 사다리 형태의 평탄한 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로는 광대로, 서측으로는 중로에 접해 있어 도로 조건이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2017년 8월 24일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

* 등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 본건 임의경매개시결정 등기(갑8)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 2,048,165,955원입니다.

* 현재 파악된 임차인은 3명이며, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인 박 : 보증금 25,000,000원, 월세 3,000,000원, 전입/확정일자 2024-10-11

* 임차인 신 : 보증금 50,000,000원, 월세 0원, 전입일자 2018-02-01

* 임차인 이 : 보증금 45,000,000원, 월세 2,500,000원 (전입/확정일자 미상)

* 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 강릉시 교동의 일반상업지역에 위치하며, 대로와 중로에 접한 각지의 토지입니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 2017년 8월 18일 기준으로 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한 사항이 있습니다.

* 강릉역 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 강릉역에서 남서측 인근에 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

* 주위에는 다양한 상업 시설, 식당, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 강릉초등학교, 강릉세무서, 강릉우체국 등이 인근에 위치하여 행정 및 교육 관련 접근성이 좋습니다.

* 주변이 상업 및 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 감정평가서상 후면지에 유흥지대가 형성되어 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 사용승인일이 1975년 12월 18일로, 약 50년이 경과한 노후 건물입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역 등 토지이용계획상의 제한사항으로 인해 향후 건축 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정평가서상 건물 내부 용도가 1층 의류매장, 2층 게임장, 3층 작업장 등으로 나타나는데, 현재 임차 내역과 실제 이용 상태가 다를 경우 명도 과정에서 어려움이 예상될 수 있습니다. (다만, 현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.)

* 1, 2층은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대 내역이 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 강릉역 인근의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지적 강점과 함께 오랜 건물 연식이라는 명확한 단점을 동시에 가지고 있습니다.

* 감정가는 25억 5천만원 수준이며, 총 채권액은 약 20억 4천만원입니다. 말소기준권리 이후의 모든 채무는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 유동화 물건이라는 특수성과 건물 노후도를 감안할 때, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

* 적정 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 건물 상태에 따른 리모델링/재건축 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강릉역 인근 역세권 상업지라는 탁월한 입지 조건.

* 상업지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 용도로 활용 가능.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가(2,554,948,000원)를 기준으로, 본건의 노후도, 유동화 물건이라는 특수성, 향후 리모델링/재건축 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 최근 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 조사하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로, 향후 예상되는 총 투자 비용(매입가+명도비+수리비 등) 대비 수익률을 계산하여 적정 입찰가를 도출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.