나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경54937 [4] 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 944-98 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경54937 [4] 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 944-98 임야 경매

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강릉지원 경매3계 2024타경54937 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 944-98 | 감정가: 78,736,000원 | 최저가: 38,581,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경54937 (4)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 944-98

용도: 임야

감정가: 78,736,000원

토지면적: 2128.00㎡ (약 643.72평)

토지 지분율: 명시된 정보로 보아 전체 토지에 대한 매각으로 판단됩니다.

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 이OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 지적경계 및 분묘 소재 여부 불분명

1.2. 입지 조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리에 위치하며, "남강릉IC" 남측 인근에 산재한 임야 지대입니다. 주변은 임야 및 일부 농경지로 형성되어 있습니다. 차량으로 본건까지 직접 접근이 불가능하며, 인접 지번을 통해서만 도보로 접근이 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 구정면은 과거 남강릉역 예정지가 있었으나 무산된 지역으로, 주로 농업과 임업이 이루어지는 지역입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 소유자이자 채무자는 주OOOOOOOO입니다. 가장 큰 권리 분석상의 특징은 '분묘기지권'이 있다는 점입니다. 분묘기지권은 타인 소유의 토지에 설치된 분묘를 관리하고 제사 지내는 것을 목적으로 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 관습법상 인정되는 물권입니다. 또한, 주의사항으로 지적경계 및 분묘 소재 여부가 불분명하다는 점이 명시되어 있어, 실제 현황 파악 및 경계 확정에 추가적인 확인이 필요합니다. 분묘기지권은 등기되지 않지만 분묘가 존속하는 한 효력을 가지며, 토지 소유자의 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 강릉시 구정면 어단리 지역은 주로 임야 및 농경지로 이루어진 자연녹지 지역입니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 점 등을 고려할 때, 상업 활동이나 일반적인 상권 형성에 적합한 입지는 아닙니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다. 현재는 자연림으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 농촌 지역의 임야로, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설이나 접근성이 좋은 편은 아닙니다. 강릉시 구정면 내에는 테라로사, 다이닝블루, 농원토종닭 등 일부 식당이 분포하고 있으나, 이는 면 소재지나 다른 지역의 시설이며 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적일 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 해당 토지 소유권 행사에 제약을 가할 수 있으며, 분묘 이전이나 토지 이용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

둘째, '지적경계 및 분묘 소재 여부 불분명'으로 인한 불확실성입니다. 실제 경계 확인 및 분묘 위치 파악을 위한 측량 등이 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, '맹지'로 차량 직접 접근이 불가능하며, 이는 토지 활용도를 크게 저하시키는 요인입니다. 토지 사용 승낙, 지역권 설정, 주위 토지 통행권 확보 등의 방법을 통해 해결해야 하나, 이 역시 추가적인 비용과 시간이 소요됩니다.

넷째, '농림지역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역' 등 토지이용계획에 따른 개발 제한입니다.

1.7. 지도 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 지역에 위치하며, 남강릉IC 인근의 산간 지역에 속합니다. 주변은 산림과 농경지로 둘러싸여 있습니다. 강릉시의 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장)은 주로 강동면에 위치하며, 구정면 어단리와 직접적인 인접성에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 어단리 칠성저수지 인근에 수상 태양광 발전소 건설 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 이는 지역 내 개발 사업에 대한 주민 의견이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 강릉시 구정면 어단리의 임야로, 남강릉IC 인근에 위치하지만 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 맹지입니다. 가장 큰 특징은 분묘기지권의 존재와 지적 경계 및 분묘 소재 불분명이라는 점으로, 이는 향후 토지 이용 및 소유권 행사에 있어 중대한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 농림지역, 보전산지 등 토지 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다. 이러한 여러 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 신중함이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건에 대한 투자는 높은 수준의 위험 감수와 철저한 사전 조사, 그리고 장기적인 안목을 필요로 합니다.

첫째, 현재의 제한적인 조건에도 불구하고, 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

둘째, 경매를 통한 취득 시 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 해당 임야의 산림 자원 활용 가능성 또는 농업, 임업 활동을 위한 목적으로 접근한다면, 법적 규제를 면밀히 검토 후 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

넷째, 분묘기지권 문제를 명확히 해결하거나, 해당 분묘의 연고자와 협의를 통해 합리적인 방안을 찾는 것이 투자 성공의 중요한 열쇠가 될 것입니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계